临时样板房如何财税处理

房地产开辟商在主体外修建姑且榜样房，这些榜样房多为姑且修建，终极会被撤除。这些在红线内主体外建造姑且榜样房用度若何停止财税处置？

一、姑且榜样房撤除损失，响应进项税的抵扣

姑且榜样房属于在施工现场修建的姑且修建物、修建物，其进项税额可一次性抵扣。榜样房被撤除，相对于企业来说是一种损失。在增值税上，非一般损失的进项税不能从销项税额中抵扣。所称非一般损失，指因治理不善形成货物被盗、丧失、霉烂变质，以及因违反法令律例形成货物大概不动产被依法没收、烧毁、撤除的情形。建造的姑且榜样房被撤除，明显不属于因违反法令律例被依法撤除的情形，是以，不需要做进项税转出。

二、姑且榜样房的企业所得税处置

国税发[2009]31号第二十七条规定，开辟产物计税本钱支出的内容包括地盘征用费及拆迁抵偿费、前期工程费、修建安装工程费、根本设备扶植费、公共配套设备费和开辟间接费六大项。

其中心接费指企业为间接构造和治理开辟项目所发生的，且不能将其归属于特定本钱工具的本钱用度性支出，首要包括治理职员人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动庇护费、工程治理费、周转房摊销以及项目营销设备建造费等。姑且榜样房发生的用度能否属于“项目营销设备建造费”范围呢？“项目营销设备建造费”是所开辟项目间接发生的广告设备及公布费、销售情况革新费、售楼处装修装潢费、榜样间用度等间接用度。是以，依照国税发[2009]31号相关规定，主体外的姑且修建榜样房合适“开辟本钱----开辟间接费----项目营销设备扶植”条件，可以作为开辟产物计税本钱在企业所得税前扣除：可以分清本钱工具的，间接计入本钱工具，不能分清负担工具的，按修建面积法分派至各本钱工具在所得税前扣除。

三、姑且榜样房的地盘增值税处置

《地盘增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定：开辟间接用度，是指间接构造、治理开辟项目发生的用度，包括人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动庇护费、周转房摊销等。因而可知，地盘增值税扣除的开辟间接用度并未明白包括“项目营销设备建造费”。

2010年8月23日，国家税务总局纳税办事司解答的相关内容以下：房地产企业在开辟小区内、主体外修建姑且修建物作为售楼部、榜样房的，其发生的设想、建造、装修用度，应计入房地产销售用度扣除。售楼部、榜样房内的资产，如空调、电视机等资产性购买支出，不得在销售用度中列支。从税总纳税办事司的解答中不丢脸出，房地产企业在开辟小区内、主体外修建姑且性修建物作为售楼部、榜样房的，其发生的设想、建造、装修等用度，不得在地盘增值税税前扣。在计较地盘增值税时，项目营销设备建造费应作为销售用度处置，不计入开辟本钱中，也不答应作为加计扣除的基数。此种情况下，营销设备的用度本色是企业为实现整体销售支出而必须发生的，售楼部建造本钱、装修费、榜样间装修用度应计入销售用度，依照开辟用度扣除，依地盘增值税实施细则规定，与其他开辟用度合并按地盘与开辟本钱之和计较扣除。

四、姑且榜样房的房产税处置

房产税是以房产为纳税工具。所谓房产，是指有墙面和立体结构，可以遮风避雨，可供人们在其中生活、进修、工作、文娱、居住或储藏物资的场所。姑且榜样房是合适“房产”界说。《财政部 税务总局关于检发〈关于房产税多少具体题目标诠释和暂行规定〉的告诉》（财税地[1986]8号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地办事的各类工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等姑且性衡宇，非论是施工企业自行建造还是由基建单元出资建造交施工企业利用的，在施工时代，一概免征房产税。明显，姑且建造榜样房不属于财税地[1986]8号文件第二十一条免征房产税的罗列范围。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人失业单元城镇地盘利用税等政策的告诉》（财税[2010]121号）第三条规定：“对依照房产原值计税的房产，不管会计上若何核算，房产原值均应包括地价，包括为获得地盘利用权付出的价款、开辟地盘发生的本钱用度等。宗地容积率低于0.5的，按房产修建面积的2倍计较地盘面积并据此肯定计入房产原值的地价。”由于按照房地产开辟企业会计处置的相关规定，姑且设备的售楼部、榜样间等营销设备归集的本钱用度，只要建造本钱，没有包括地盘本钱。是以，依照财税[2010]121号规定，房地产开辟企业在计较为销售衡宇而建造的售楼部、榜样间等营销设备的房产税时必必要停止乃岚调剂。

五、姑且榜样房的会计处置

会计制度规定，营销设备的建造费应归集为牢固资产，计提折旧计入“销售用度”。而企业所得税规定营销设备的建造费要计入开辟间接用度，而不是计入牢固资产。需要留意的是，营销设备既然没有计入牢固资产，税律例定也就不需要计提折旧了。也就是说企业所得税不答应将营销设备的建造费经过计提折旧的形式转入销售用度，而是要一次性计入开辟本钱。

为只管削减税会差别，本人倡议：将姑且榜样房用度间接计入开辟本钱，与企业所得税连结口径分歧。

作者：纪宏奎，单元：中汇武汉税务师事务所十堰所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他倡议，我们不能保证这些材料在往后照旧正确。任何人士不应在没有具体斟酌相关的情况及获得适当的专业定见下根据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交换之用。文章或材料的原文版权归原作者或原版权人一切，我们尊重版权庇护。若有题目请联系我们，感谢！