为什么只说日本房子便宜，不提地皮费，天价房产税和维护费 ...

| 2023-3-7 18:13 阅读 97253 评论 5

一套东京110平屋子为例

采办：900万

物业费 3200元，每年3.8万

固都税1.7% 每年交13.6万的税

大大都东京的打工仔，一年人为连税都交不起。

bous 2023-3-7 18:17

因为确实没有贵到要贴上“天价”的标签并且单独拎出来说的必要。答主的出发点没有问题，但是在计算固都税时是有纰漏的、进而也影响了结论。首先固都税的1.7%，通常指的是固定资产税里的1.4%与都市计划税的0.3%，但需要注意的是，这里的计算基准并不是房产的实际交易价格，而是政府规定的「評価額」，这一数字由于评价角度、计算逻辑不同，实际的数字与房地产的交易价格会有很大的出入。以东京目前的市况来说，固都税的评价额一般仅占房产实际交易价格的4~7成左右。而这一笔原本就低于市场价的「評価額」，又会因为计算中使用的政策不同，实际的税率会有进一步的降低。拿东京都主税局官网的案例举例，一套土地+建筑评价额为5200万日元的新建一户建，按最保守的7成计算的话，实际交易价格约为5200 / 70% = 7429万日元，首年度的固都税为27.5万日元，实际税率仅为0.38%，离字面上的1.7%其实差距还是不小的。同时，对于新築房地产，建筑部分的头3~5年还能享受建筑部分固定资产税50%减免的优惠，实际的纳税额只有21.2万日元。此外，日本房产的固都税每3年还会进行一次重新评估，届时房产的土地部分会根据市场环境上下浮动、而建筑部分则会根据房屋的老化状态进行相应的减额，换句话说，只要市场上土地没有疯涨，固定资产税通常都是越交越少的。另外，110平米、900万人民币的房产也不是东京的工薪阶层可以负担得起的价位。以reins 2023年1月的交易数据为例，东京都内二手公寓的平均交易价格为5323万日元，平均平米单价为90.96万日元、平均单套面积为58.52平米，无论是总价还是平米单价，都是达不到题主所述的水平的。同理，物业费和房产税相应地也会更低、离所谓的“天价”还相去甚远。

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ahhn05542002 2023-3-7 18:16

看见详细描述我绷不住了呀何不食肉糜的典范你知道900万人民币的房子什么概念？按照今天的汇率是1.75亿日元将近2亿日元这是个什么概念呢？日本有个词叫生涯賃金也就是一个人工作到退休能挣到的钱假如一个日本男人本科乃至硕士毕业作为公司的正式员工一直工作到六十岁能一共挣多少钱呢？2.7亿日元这种在日本已经算是高质量男性会把自己一辈子收入的65%拿去买房？脑子秀逗了？其他日本人就更别说了日本男性的年收中位数是532万日元假如20岁参加工作 60岁退休一直保持这个收入 40年打工人也就2亿出头的工资还是税前就这还是超过50%的水平了那一个年收532万的日本人差不多能买多少钱的房子呢0首付贷款（别问我为什么是0首付按照日本人今朝有酒今朝醉的态度根本存不下钱）银行住房贷款差不多能下6-8倍年收入也就是3192万—4256万之间哪怕他有存款贷款也贷了10倍（还不还得上另说其实大多数情况8倍就已经还不上了）撑死买一个6000万的房子而大多数人能买的仅仅是3000-4000万日元的房子而已还1.75亿？我呸每年交13.6万的税大多数东京的打工仔，一年工资连税都交不起。至于文中详细描述的这种年收不到300万日元（15万人民币）的东京打工仔你这收入也配买房？还有一点一套东京110平房子为例购买：900万物业费 3200元，每年3.8万固都税1.7% 每年交13.6万的税你怕不是不知道征税的数据来自于房子的评价额而不是售价怎么？房子评价额900万我就900万往外卖？我做慈善啊评价额900万人民币的房子我不卖个2500万人民币我都觉得是在做慈善好吧有钱买2000万-3000万人民币的房子买的人在乎你每年十几万的税？那一般日本人买的房子多少钱？一年税多少呢？按照我本人第一套自住公寓房的例子（现在的房子8000万注文一户建一般日本人买不起不做参考）单位都是日元售价4000万一年固定资产稅12万（售价的0.3%）一年物业费+修缮费30万（售价的0.7%）每年【天价房产税跟维护费物业费】=房子售价的1%天呐！连续交一百年我就相当于重买了一套房了耶！—————分割线————— 我不知道你们说了啥反正你们说的都被删了（允悲）

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zjwang123 2023-3-7 18:15

你说的那个，是B站某个UP视频里看到的那个阳光房吧我猜的两亿，结果答案是一点八亿左右，比我猜的便宜那个房子，就不是普通人能买普通人能住的地方，物业费是按公寓物业费算，相比城市周边的一户建，成本是要高了很多，但混凝土建筑公寓居住远比普通一户建省心，普通一户建每年实际只要几十万的修缮费就能对付住着，没有物业费一说固都税一点七，看这个房子不可能是新建三年以内，实际缴纳比例以评估价为准，一般评估价会低于房产售价，实际情况还是以最新评估价为准，这种区域不会有部分人说的百分之零点三那么低，但控制在百分之一以下是很可能的，说什么越交越少的那些人啊，房产价值越估越低从不是什么好事，即使有折旧一说，但日本某些地段的房产几十年评估价值无太大变化，想想为什么吧，部分区域为啥有价无市，房子低下是实土还是泥沼填埋，差别很大的这种房产，比较适合于年收入一千五百万到三千万左右的人群购置，独自生活或者夫妻居住都挺不错，不过那个格局不太适合养育儿女注意了，在日本购买房产，购置普通一户建，并不是买完拉倒以后就永久拥有了，而是要考虑未来翻建问题，一般三十年左右就要做一次翻建，所以一户建的估价才会越估越低，因为房子每一年都比上一年更不值钱，之后又有新建减免固都税一说，这是鼓励民众翻建房屋减少安全隐患，记得B站有个UP会寻找翻建的优秀设计师作品，可以看看，一般翻建价格在一千五百万到两千万左右，并不会比新建一个一户建便宜太多，这方面有些人家没钱就拖着，但越拖安全风险越高，看视频里有拖了十多年木头都烂掉的情况，日本是海洋性季风气候，对各种建材的腐蚀不是捂着眼睛不看就能回避的，很多房产中介不提这茬，就是怕购房者被未来可能的翻建费用吓退，但这玩意确实是在日本购房无法回避的成本之一在日本购买混凝土公寓，这算是中国人购房比较热门的选择，维持成本因为有物业费而略高，但正常房屋修缮有专人负责，隔音保暖安全都高一户建一大截，而且普遍位置较好，当然缺点也是成本高，房产估价下降速度远低于一户建，固都税缴纳比例也会略高，翻建周期虽说远长于一户建，但并非未来没有翻修这个大额再投入，时间方面不固定，一般是管理方发现安全风险，向所有住户收取一大笔费用用于翻修，这个钱，基本无法回避，记得美国倒塌的那个公寓吗？公寓管理方是有翻修计划的，但每户要缴纳六十万美元，这个没谈拢就一直拖着，拖到楼塌很多跨国房产中介，对中国购房者这部分未来开销避而不谈，实际上是很不道德的，日本人买房时都一定会计较房产建设时间，中国人往往因为文化差异而忽视这一点，被中介坑骗，小哥你一部分房屋维持成本估计过高，但一部分维持成本完全没考虑进去，虽说多学多看多问是好事，实际不必为此太过惊讶，比这个房产贵的房子日本有的是（日本打工的普遍租房，一样有人攒钱成功购房，只要不挑地点不挑年限，日本也有不少便宜房产）

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coolmanison 2023-3-7 18:14

固定资产税和都市税不是你这么算的，因为算的不是当时购买的房价交税，而是每年政府会评估地价给出一个交税的标准。举个例子，之前我们学校有想买楼，不动产发过来一个高田馬場10亿的楼。三层，每层都有将近400平米。高田馬場一个出口走路2分钟。但这个楼的税一年是多少呢？

土地评价额是不到8千万。楼的评估价5400w。加上税额减免，最终的固定资产税和都市计划税加起来一年只有150w日元不到。当然，这个土地是商务性质，楼和土地的市场价值和评价额差距会比较大一些。但住宅地的减免税额更高，真交都市计划税和固定资产税的话应该会比商务楼更低一些。所以，你如果真的900w人民币（大概日元1亿8千万）买一个房子，每年的固定资产税和都市税加起来应该不会超过50w日元，人民币也就2w5而已。物业管理费和修缮基金不知道多少，但就算你说的3200人民币一个月（大概日元6w5），那这个楼可以说保养的很好了，价值也不会低多少。更何况这样的楼里肯定设备齐全，健身房、活动室、图书馆自习室、酒吧、客房甚至游泳池都有。住着也舒服的多。你真要觉得一年6w人民币左右的房子你就养不起，那你干嘛要掏900w人民币买这个房子呢？

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canterbury 2023-3-7 18:14

您知道900万的房子在日本是什么概念吗？900万人民币大概是1亿8千万日元，而某找房网站里选择房价下限的时候最多也就只能到“1亿”。

选上限的话超过1亿2千万就是“无上限”了。

这根本就不是普通日本人会买的价位。

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