买历史违建，原村民与开发商签约，回迁房已过户，还能要 ...

作者｜张茂荣

房地产争议处理专家、信荣律师团队 首席律师

主攻：房地产大要案、小产权房（含农民楼、历史违建、绿本房）拆迁买卖析产胶葛、履行异议、大宗买卖、民行/刑穿插等

有别于任何其他城市，深圳是一座“违建之城”：深圳版“小产权房”——不能上市买卖、多为历史遗留违法修建的城中村、自建房占比跨越住房总量的５０%！

深圳小产权房虽然名不正言不顺，但处理了大量来深扶植者的住房需求，因价格廉价，持久以来地下买卖不竭，并在城市更新进程中，因身价暴涨而激发胶葛。

然深圳法院对于小产权房胶葛常常“退避三舍”，动辄以必须先由行政机关处置为由裁定不予受理，将大量胶葛挡在法院之外由当事人自行处理，由此致使的成果是比势力、比拳头、比耍赖，甚至明目张胆抢房！

买了小产权房，卖家与开辟商签订了《拆迁安置抵偿条约》，而且已经完成回迁房过户，买家能否是就只能吃亏认栽了？笔者以为与律师设想的争议处理计划有关，分歧诉求成果分歧，本文既是一追回全数补偿的成功案例，之于绕开“先行后民”，破解法院不受理小产权房胶葛颇具指导意义。

根基案情：

涉案整栋物业系1981年曾某（原村民，地皮方）与叶某（出资方）合作建房之违法修建。

１９８４年１１月２８日，李某以四万元从叶某处经过签订《合作建房协议》方式采办涉案78.44平米房产。

2009年涉案房产拆迁革新，同年6月12日，曾某与拆迁人签订《拆迁安置抵偿条约》，独占了整栋物业的回迁抵偿权，并打点了己方名下的回迁房产权证。

李某无法，以“财富侵害补偿胶葛”案由向深圳市罗湖区法院起诉，诉求为：1、曾某返还李某无偿获得且属于李某的财富权益总计6559271.04元；2、曾某返还并抵偿和补偿李某拆迁过渡租金和衡宇占用利用费总计212297元；3、曾某承当上述两项金钱的利息；4、曾某承当本案的全数诉讼用度。

曾某抗辩：本案本色为衡宇拆迁安置抵偿胶葛，群众法院该当依法不予受理。《合股建房协议》因违反国家法令、行政律例的强迫性规定而应属无效。即使李伟某对涉案房产享有某种权利，但本案衡宇属于违法修建，法院不能经过审理对违法修建权属停止确认，李某的不法权利也不该当获得法院庇护。

深圳市罗湖区群众法院一审以为：

叶某基于《合股建房协议》获得了的衡宇利用权，并非不法侵占，李某从叶某处受让涉案房产，且自1984年至房产被拆迁之前一向占有益用，是以，李某对涉案房产的正当权利应受法令庇护；

曾某抗辩称李某占有益用的房产为违法修建，从未被政府确认产权，因此，李某无权要求补偿或抵偿。虽然涉案整栋物业未获得房地产证，但曾某正是基于该物业获得拆迁抵偿权利，其一方面基于包括李某居住利用的房产在内的整栋物业签定抵偿协议、获得抵偿权利，另一方面又以李某居住利用的房产为违章修建为由主张某不应获得拆迁抵偿权利，该主张违反诚信原则，本案中确认李某有获得拆迁抵偿的权利；

按照《拆迁安置抵偿条约》及测绘报告，可以认定条约约定的被拆迁的房产面积302.61平方米中，包括李某居住利用的78.44平方米，因此曾某获得的拆迁权益涵盖了应属于李某的拆迁权益，曾某应向李某承当拆迁抵偿义务；

至于曾某的具体义务承当题目，由因而基于整栋栋房产的面积来计较拆迁抵偿权益的，计较拆迁权益时并未具体区分衡宇楼层、结构、朝向等身分，是以，基于公允原则，裁夺以李某居住利用的房产面积即78.44平方米，与《拆迁安置抵偿条约》约定的被拆迁房产面积即302.61平方米的比例来肯定李某应获得的拆迁抵偿权益，即李某应获得曾某所获得的25.9211%的拆迁权益；

曾某基于拆迁安置获得的房产的现代价为19882632元，依照上述比例，应向李某付出房产抵偿款5153797元，计较公式为：19882632元×25.9211%=5153797元。

曾某的搬家费3200元、过渡租金559835.19元是按照拆迁房产面积302.61平方米来肯定的，亦应依照上述抵偿比例付出给李某。是以，应向李某付出搬家费、过渡租金合计（3200元+559835.19元）×25.9211%=145944.9元。

判决成果：1、曾某于该判决生效之日起十日外向李某文付出衡宇抵偿款5153797元。2、曾某于该判决生效之日起十日外向李某付出搬家费、过渡租金合计145944.9元。3、采纳李某的其他诉讼请求。

深圳市中级群众法院二审以为：

关于本案胶葛性质的题目。李某提起本案诉讼系因其自1984年起头占有益用的涉案衡宇被拆迁，而回迁房产及安置抵偿款却由曾某获得，李某据此要求曾某返还相关权益，是以本案触及的是拆迁抵偿权益的分派题目，一审判决将本案案由肯定为财富侵害补偿胶葛正确。曾某上诉称本案系衡宇拆迁抵偿胶葛，法院应不予受理的上诉主张不能建立，本院不予支持。

关于涉案衡宇的拆迁抵偿权益该当由谁享有的题目。李某系因合作建房获得涉案衡宇的占有益用权，且曾某在二十多年中对李某占有益用涉案衡宇未提出异议。虽然包括涉案衡宇在内的整栋房产存在违建情形，但拆迁人是以衡宇的现实面积计较回迁抵偿面积，并非以具有正当产权为条件。是以，涉案衡宇拆迁后，相关权益该当由占有益用人李某享有。曾某以李某对涉案衡宇不享有正当权利、涉案衡宇系违法修建等为由，主张李某不应享有抵偿权益的上诉主张不能建立，本院亦不予支持。

判决：采纳上诉，保持原判。

广东省高级群众法院再审以为：

本案检查的首要题目是：（一）本案以“财富侵害补偿胶葛”案由备案受理能否正确。（二）曾某能否应向李某付出案涉衡宇拆迁损失抵偿款。

关于本案以“财富侵害补偿胶葛”案由备案受理能否正确的题目。本案中，李某主张的案涉衡宇已被拆迁，《测绘报告》可以证实《拆迁安置抵偿条约》中约定的被拆迁房产涵盖了李某居住利用的房产，曾某获得的拆迁权益涵盖了应属于李某的拆迁权益，李某向一审法院起诉的终极诉讼请求并不触及拆迁人的义务承当，李某提起的是返还财富权益的诉讼，并不属于拆迁人与被拆迁人世的抵偿安置争议，群众法院依法可予受理。

关于曾某能否应向李某付出案涉衡宇拆迁损失抵偿款的题目。本案中，曾某获得的拆迁权益涵盖了应属于李某的拆迁权益，李某依法可以请求曾某依照衡宇现值付出拆迁衡宇抵偿权益。

虽然包括案涉衡宇在内的整栋房产存在违建情形，但拆迁人是以衡宇的现实面积计较回迁抵偿面积，并非以具有正当产权为条件，曾某以李某对案涉衡宇不享有正当权利、案涉衡宇系违法修建等为由，主张李某不应享有抵偿权益的来由不能建立。

(2017)粤民申4979号案裁定：采纳曾某的再审请求。

信荣说：小产权房拆迁抵偿权益无关被拆物业违法性，当事人提起“财富侵害补偿”诉讼的，法院予以受理并判决。

1、违建小产权房也有拆赔回迁权益，回迁抵偿面积以被拆物业的现实面积计较，不以具有正当产权为条件，故违法修建拆迁后，相关权益该当由撤除前的正当占有益用人享有；

2、采办的小产权房被他人侵占与拆迁人签订《拆迁安置抵偿条约》，即即是回迁房已过户到侵占人名下，买家也有权提起“财富侵害补偿”诉讼，要求侵占人按市值补偿损失，大概过户到己方名下；

３、买家切不成提起要求确认侵权人与拆迁人所签《拆迁安置抵偿条约》无效的“确认条约效力”之诉，如此案件必败！

４、理论中，侵权人常常以房产属于违法修建，法院无权受理提出法式抗辩，就此买家应做回迁房“面积抵偿”、“无关违法”，无需“先行后民”抗辩，压服法官抛弃惯性思维；

5、专业的人做专业的事，买小产权房遇拆迁，发生争议后还是第一时候联系我们。