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大大都香港地产团体秉持持久主义，以精耕细作的运营经历以及成熟的商圈构建形式培养了诸多贸易标杆项目。北京三里屯太古里、上海恒隆广场、上海国金中心IFC、成都IFS、上海K11等购物中心在各个城市相继落地，逐步成长成为了城市贸易地标。即使经过时代的洗礼，这些贸易标杆项目在商圈中的职位仍然难以撼动。 港资地产企业进入本地已超20年，相对本地一些龙头企业，港资企业旗下持有的贸易综合体项目开辟较为缓慢。但正由于这类经过沉思熟虑的“慢”，让这些香港地产团体顺遂地横跨过周期波动，在急流勇进里进退自若。他们对市场的预判也是以成为了贸易地产界的重要风向标。 本期，铱星云商盘点7家备受关注的港资贸易地产2022年中期财报，以探访其成长偏向的“千丝万缕”，供业内学细考。 恒隆地产 1.恒隆2022年上半年整体概况 停止2022年6月底，恒隆地产有限公司及其从属公司（下称“恒隆地产”）的总支出上升7%至53.02亿元港币，营业溢利微升2%至37.08亿元港币，物业租赁支出保持在49.86亿元港币，期内实现物业销售支出为3.16亿元港币。本地物业组合的租赁支出按群众币计值增加1%，或按港币计值增加2%，抵消了香港物业组合4%的跌幅。 2.恒隆2022年上半年贸易物业运营概况 按群众币计值，本地商场于2022年上半年的支出下滑1%至22.1亿元，整体租赁支出则较客岁同期上升1%。撇除于2021年3月开业的武汉恒隆广场所带来的租赁支出，总租赁支出按群众币计值同比微跌2%。别的，因防疫办法收紧，次高端商场的支出削减2%，而高端商场则录得1%的支出跌幅。恒隆地产暗示，3月至5月时代，本地多个城市收紧防疫办法，为该公司旗下的商场带来晦气影响。随着上海于6月1日消除疫情防控办法，消耗市场有所回暖，商场的零售表示得以改良。
?大连恒隆广场： 2022年上半年，多家奢侈品牌租户在商场内开设店肆，涵盖意大利奢侈手工皮具品牌TOD’S、意大利奢侈品牌GUCCI等，带动出租率上升7%至89%。 ?昆明恒隆广场： 今年上半年，商场吸纳了多家国际品牌进驻，傍边既有初次进军昆明的租户也有最新在市内开业的旗舰店，为消耗者带来新消耗体验。 ?武汉恒隆广场： 该商场是恒隆地产在本地的第十座商场，租户销售额和客流量自2021年3月开业以来稳步上扬。该商场座落于较为富贵热烈的硚口区，与武汉市的商贸关键慎密毗连，凭仗租户较为微弱的奢侈品销售表示，加上最新引入的多家旗舰店和品牌，商场支出较客岁同期急增跨越1.8倍至1.22亿元群众币。
图片来历：HANS汉声 3.恒隆地产成长中项目 对于未来零售物业计划，杭州恒隆广场位于杭州中心商务区的焦点地区，将成长成高端贸易综合项目。其包括购物中心、五幢甲级办公楼及杭州文华东方酒店。杭州恒隆广场是恒隆进入本地的第9个城市和第11个项目。今朝，打桩工程进度理想，项目预期在2024年起分阶段完工。 太古地产 1.太古地产2022年上半年整体概况 停止2022年6月底，太古地产支出下降26%至66.98亿元港币。其中，零售物业方面，太古地产实现支出为27.81亿元港币，同比微降3%。2022年上半年，2022年第一次中期股息为每股港币0.32元，同比增加3%；中国本地投资物业应占租金支出总额合共27.85亿元港币。
2.太古地产2022年上半年贸易运营概况 在中国本地，太古地产在北京、广州、成都、上海及西安城市持有七个大型贸易成长项目标权益。来自中国本地零售物业的应占租金支出总额增加9%至23.05亿元港币。撇除租金支援摊销和群众币币值的变更，应占租金支出总额上升7%。 中国本地方面，年头零售销售非常畅旺，但2022年第二季疫情再现，政府实施多项应对办法，对太古地产旗下六个购物商场形成份歧水平的影响，其中上海及北京特别严重。撇除三里屯太古里西区及前滩太古里，2022年上半年团体中国本地应占零售销售额下跌19%。香港零售方面，2021年末香港零售市场起头苏醒，但遭到2022年1月爆发的第五波疫情所障碍。仅管如此，太古地产旗下商场仍录得近100%的租用率。 2022年上半年该团体中国本地零售物业租金支出总额增加3%至港币15.86亿元。撇除租金支援摊销和群众币币值的变更，租金支出总额上升1%。值得一提的是，中国本地2022年上半年的整体零售销售额，同比下跌1%。
?北京三里屯太古里： 期内零售销售额下跌26%，租金支出总额在2022年上半年有所增加，期内租用率为98%。 ?广州太古汇： 期内零售销售额下跌7%，租金支出总额同比削减2%，该商场期内租用率为99%。 ?成都近海太古里： 租金支出总额与2021年同期附近，期内零售销售额下跌8%，期内租用率为96%。 ?上海兴业太古汇： 期内零售销售额下跌53%，期内租用率为98%，租金支出总额与客岁同期附近。 ?北京颐堤港： 期内零售销售额下跌25%，期内租用率为100%。 ?上海前滩太古里： 项目于2021年9月30日开业。自开业至三月疫情再现前，零售销售和人流微弱，自五月下旬营业慢慢规复。停止2022年6月30日，租户已许诺（包括签订承租意向书）租用91%的零售楼面，68%的可出租零售楼面已开业。
图片来历：品素品设想 3.太古地产成长中项目 ?西安太古里：今年太古团体公布筹建综分解长项目西安太古里项目，成为太古地产在中国本地第七个项目。这是太古地产初次落户西安的大型投资项目，也是以零售为主导的太古里项目。该项目选址邻接结合国教科文构造天下文化遗产，未来将专为小雁塔历史文化片区而设想。 ?今年8月，深圳福田区群众政府与太古地产已正式签订《计谋合作框架协议》，太古贸易项目将在深圳落地。按照框架协议，双方将携手打造具有影响力及树模性的贸易项目，提振福田的消耗能级和国际影响力，助力打造国际消耗中心城区。 ?除了零售物业方面的意向，今年8月，太古地产公布将会在深圳湾开设最新“居舍系列”酒店，这是太古地产在深圳当地市场的首个项目，估计于2025年开业。 4.太古地产未来计划 太古地产曾流露将在未来十年投资跨越一千亿元港币，在中国本地和香港地域及东南亚成长一系列新项目。其中一半资金将投放于中国本地市场，并以一线及新一线城市的零售主导综分解长项目为重点，继续成长太古汇和太古里品牌。别的，其300亿元港币将投放在成长香港室第物业项目和成长东南亚新市场。预期未来十年公司应占中国本地物业组合的总楼面面积是本来的两倍。 展望未来，太古地产暗示，其将透过港币一千亿元的投资计划继续稳固公司的焦点资产和开辟新的投资机遇，方针是实现股息每年中个位数增加。 九龙仓团体 1.九龙仓团体2022年上半年整体概况 2022上半年，九龙仓团体支出削减33%至82.09亿元港币，经营盈利削减19%至34.79亿元港币。投资物业支出削减5%至25.95亿元港币，下降缘由主如果商场租金支出下降，但投资物业营业盈利为17.88亿元港币，连结稳定。
2.九龙仓2022年上半年贸易物业运营概况 本地投资物业方面，2022上半年，该团体本地投资物业支出削减4%至25.61亿港元，出现近年初次发展，营业盈利为17.75亿港元，连结稳定。租户的销售额和营业额租金方面表示较差，苏醒速度较2020年缓慢。 即使受疫情影响，还是可以看到，一些商场表示情况仍较为杰出，如成都国际金融中心和长沙金融中心的商场在2022年6月录得的出租率稳定在94%和98%。九龙仓坦言，上半年新冠防控及经济不景气致使九龙仓团体的中国本地投资物业组合出现近年来初次发展，疫情致使的封控给九龙仓团体旗下不同城市的投资物业形成份歧水平的影响。 今朝，九龙仓团体在本地具有11个投资物业，总楼面面积179.4万平方米，均为成熟物业，最晚完工的是2018年投用的长沙国金中心。 ?成都IFS： 贸易部分达21万平方米，年头至今，成都IFS品牌新开业20家门店，包括全国首家SevenbusCityHub概念店，西南首店LaMillou、VanCleef&Arpels，成都首店chuu。 ?长沙IFS： 购物中心部分达24.6万平米。今年一季度该购物中心引入全国首店Champion概念店。在二季度，引入湖南首店ba&sh、地区首店alexanderwang、黑牛的店。
?重庆IFS： 商场部分达11万平方米，共有170间商铺。今年上半年，该商场引入少许新店，如TORY BURCH、NEIWAI内外、都氏二当家、乐高专卖店等。 新鸿基地产 1.新鸿基地产停止2022年6月30日止年度的整体概况 停止2022年6月30日止的年度，新鸿基地产成长有限公司（下称：新鸿基地产）营业散布营业总支出为883.4亿元港币，同比下降9%。此外，按连同所占合营企业及联营公司的租金支出计较，团体年内的总租金支出为248.1亿元港币，与客岁相比连结稳定，净租金支出同比微升1%至192.5亿元港币。
2.新鸿基地产停止2022年6月30日止年度贸易物业运营概况 物业租赁方面，新鸿基地产来自本地的总租金支出按年上升4%至54.28亿元群众币。别的，由于零售物业组合续租租金调升，本地出租物业组合的净租金支出增加8%至55.15亿元港币。 ?上海国金中心： 该商场集结多个着名的品牌及独家商品。 ?南京国金中心： 商场楼面达100万平方呎，以西式庭园为主题，将于2023年头起分期开业。商场将云集顶级国际一线品牌，以及初次进驻南京的米芝莲星级和“公共点评”公布的黑珍珠餐厅，预租反应杰出。商场将与综合项目内的两幢优良写字楼和南京安达仕酒店相辅相成；两幢写字楼已于2020年末前完工，而该五星级酒店将于2023年分期开业。 ?上海ITC项目： 余下部分总楼面达670万平方呎，包括两幢甲级写字楼、约250万平方呎的旗舰商场和AndazShanghaiITC酒店，其修建工程已有序地规复。ITC项目内的大型商场将集结众多着名品牌和休闲设备，为顾客带来全新体验。
?杭州国际金融中心： 地上总楼面面积约900万平方呎，将成长为优良写字楼、商场、室第和酒店，并分期完工。 ?广州举世贸易广场（广州南站ICC）： 项目邻接广州南站，将设有高级写字楼、商场、酒店和室第大楼，总楼面面积约930万平方呎。该大型项目以公共交通导向形式成长，现正停止第一期的地基工程。 ?虽然2022年上半年本地偶有疫情，但团体多个位于其他一线城市的优良商场，包括北京APM及广州的IGC和天环仍有横跨租率。部分地域曾长久制止堂食，影响了商场人流。虽然如此，在政府保增加的办法下，零售市场预期将会有改良。 嘉里扶植 1.嘉里扶植2022年上半年整体概况 停止2022年6月30日，嘉里扶植有限公司（下称：嘉里扶植）获得营业总支出为46.4亿港元，同比削减27%；物业租赁支出同比下降6%至25亿港元，该营业毛利率微降1%至76%。其中，本地物业租赁支出为18.8亿港元，香港物业租赁支出为6.19亿港元，均同比下降6%。下降的缘由主如果向租户供给一次性租金宽减。
2.嘉里扶植2022年上半年贸易物业运营概况 本地投资物业组合方面，2022年上半年，该团体已完工投资物业组合及酒店录得支出23.1亿港元，毛利为14.3亿港元。 ?静安嘉里中心：零售出租率为88% ?浦东嘉里城：零售出租率为95% ?北京嘉里中心：零售出租率为89%
图片来历见水印 ?杭州嘉里中心：零售出租率为89% 3.嘉里扶植未来计划 财报显现，估计至2028年，该团体本地成长中的首要综适用处项目将为组合增加1041万平方尺的楼面面积。其中，办公室、零售、酒店物业楼面面积，别离约为442万、472万、89万平方呎。 未来，该团体将分阶段推出贸易物业组合。前海嘉里中心二期和三期的办公室、零售、酒店部分将于2022年起相续完工；杭州武林区项目标办公室、零售、酒店部分将于2024年起相继完工；武汉项目标办公室和零售部分将于2025年起分阶段完工推出；上海浦东巨峰路项目标零售和办公室部分将在2025年推出；上海黄浦区项目标办公室、零售、酒店部分预期于2028年推出。
瑞安房地产 1.瑞安房地产2022年上半年整体概况 2022年上半年，瑞安房地产有限公司（下称：瑞安房地产）营业支出为削减63%至44.15亿元群众币，录得溢利7.79亿元群众币，毛利率增加至64%。其中，该团体贸易物业组合录得妥当的经常性租金支出。包括合营公司及联营公司在内所持物业的租金及相关支出总额同比增加8%至14.76亿元群众币，其中74%的租金及相关支出来自上海的物业组合。 2.瑞安房地产2022年上半年贸易物业运营概况 停止2022年6月30日，瑞安新六合具有及治理11项已完工投资物业及两个合营项目，合营项目包括上海的企业六合5号和湖滨道以及南京国际金融中心。2022年上半年,该团体投资物业的租金及相关支出增加2%至群众币10.85亿元，增加的缘由是沾恩于武汉六合在重新定位后发生的额外租金进献。别的，合营项目所发生的租金及相关支出总额微跌至12.68亿元群众币，其中71%的租金及相关支出来自上海的物业组合，其他则来自中国其他城市。
?上海承平桥社区： 上海承平桥社区是大型旗舰社区项目，位于上海市中心。该团体于 1996 年展开承平桥的多期成长项目，包括多少贸易、办公及室第成长项目。上海承平桥社区涵盖多项贸易与办公楼物业，包括上海新六合、新六合时髦 II、瑞安广场和新六合广场，以及上海企业六合 5 号和湖滨道。其中，新六合时髦 II 的租金与出租率下降，因2021年10月启动资产提升计划形成。该团体计划于 2022 年末以全新概念再次推出新六合时髦 II，定位以逢迎不竭增加的年轻优良顾客重视生活的偏好。 ?武汉六合社区： 武汉六合社区为大型综适用处社区项目，2022 年上半年，该项目标租金及相关支出增加 20%，主如果由于武汉新六合的成功重新定位，其优化了其租户组合及餐饮办事，引入专注于年轻高端客户的新租户，例如 Knowin 和 Harmay。
武汉新六合（图片来历于官网） ?重庆六合： 重庆六合经重新定位于年轻优良顾客后，该项目录得微弱租金增加，出租率达 97%，同时为四周的办公楼租户及居民供给众多零售、餐饮和文娱设备。 ?南京国际金融中心： 南京国际金融中心今朝正实施资产提升计划，经过升级办公楼及将零售商场重新定位，以进一步提升物业代价。 3.瑞安房地产成长中贸易物业情况： ?上海承平桥—承平洋新六合贸易中心于2019年9月举行动土仪式。该项目将成长为贸易综合项目，包括三幢总修建面积为19.2万平方米的甲级办公楼及以步行街气概设想、总修建面积为8.4万平方米的全天候商场。办公楼按计划将于2023年至2024年间分阶段完工，而购物中心则计划于2024年托付。该团体持有该成长项目25%的权益。 ?上海瑞虹新城—瑞虹六合于2017年展开修建工程。该项目已成长为贸易综合项目，包括两幢总修建面积为14.5万平方米的甲级办公楼（名为瑞虹企业六合）及一座总修建面积为18.5万平方米的购物商场（名为太阳宫）。该购物商场已经完工，并于2021年9月试业。 ?上海鸿寿坊：该项目是瑞安房地产于2019年购入位于上海普陀区鸿寿坊的贸易用地，办公楼和零售用处的总修建面积别离为4.8万平方米及1.4万平方米。修建工程于2020年下半年展开，计划于2023年完工。该团体持有该地块100%的权益。 恒基兆业地产 1.恒基兆业地产2022年上半年整体概况 停止2022年6月30日，恒基兆业地产有限公司（下称：恒基兆业）营业支出增加8%至95.06亿港元，股东应占（未经考核）根本盈利较客岁同期削减34%，为51.37亿元港币。 2.恒基兆业地产2022年上半年贸易物业运营概况 在中国本地市场，即使遭到疫情防控办法及实施出行限制的影响，该团体于今年上半年应占租金总支出仍较客岁同期有所增加，上升6%至港币10.81元。而应占税前租金净支出也同比增加8%至8.52亿元港币。原有收租物业组合整体租金有稍微增加，而租金增加首要由于新近建成的投资物业带来租金进献而至。 别的，来自香港收租物业租金总支出同比下降2%至32.11亿港元，租金支出下跌首要由于疫情关系向部分受影响租户所供给的租金宽减，需作出摊销而至。该团体于香港的首要收租物业的均匀出租率为93%。
本地收租物业组合明细 ?北京举世金融中心： 位于朝阳商务中心区的国际甲级商厦，在2022年6月底出租率回落至93%。 ?上海六八八广场 位于上海南京西路，期内出租率超96% ?港汇中心二座 位于上海徐家汇地铁站上盖，期内出租率达95%，设备提升让物业情况有所改良。 ?恒基名流贸易大厦 位于上海市邻近外滩，期内出租率为92%，租赁表示连结平稳。 ?星扬西岸中心 位于上海徐汇滨江成长区，全部项目已于2022年上半年完工，分两期扶植。一期项目与龙耀路地铁站毗连，傍边一幢楼高61层的地标式办公楼，可供给约180万平方呎的甲级写字楼楼面，多家跨国企业已落实进驻。期内，其20万平方呎的商场连续获着名品牌企业落实承租，包括著名汽车品牌“路虎”(LandRover)，而且成功引入多间特点餐饮品牌。二期项目“星瀚广场”另供给办公楼及商场楼面合共约100万平方呎，招租进度合适预期。 ?星寰国际贸易中心 位于广州市越秀区，是邻近珠江与两条地铁线相连的综分解长项目，傍边两幢楼面面积合共达97万平方呎的甲级办公大楼，自2020年6月建成后，多家着名跨国公司及当地企业已经进驻，期内出租率近八成。其80万平方呎的购物商场，也已于2022年第一季建成，将成长成为聚集零售、餐饮，以及休闲文娱等一站式功用的新地标，与租户的洽商及签约正在停止中。
3.恒基兆业未来计划 恒基兆业地产暗示，未来将继续在首要城市的焦点地段物色优良投资物业组合。 铱星云商观察 在上述各大港资贸易地产企业表露的财报中，我们不丢脸到很多贸易项目都覆盖在疫情阴霾之下。今年国内消耗市场仍面临着庞大应战，全球经济苏醒照旧遥不成及。因新冠防控及经济不景气，九龙仓团体在国内本地投资物业组合出现近年来初次发展。但整体而言，大多企业本地投资物业支出情况以“稳”字当头，即使出现下跌，跌幅也相对较小。 上文说到，港资贸易地产企业对市场的预判常常是贸易地产界的风向标。从今年上半年的财报来看，一线城市照旧是港资企业的贸易要地，其在北上广一般都有贸易项目落地。 值得一提的是，相对于以往把眼光更多放在长三角，在当下阶段，港资贸易地产企业对大湾区的重视水平明显提升。现在，粤港澳大湾区的贸易代价让人难以轻忽，其以不到1%的河山面积进献出全国12%的经济总量，成为我国开放水平最高、经济活力最强的地区之一。 正如太古地产在财报中所说，大湾区安身久远成长，成长潜力非凡，对香港具有严重战略意义，该区将是太古地产未来的投资重点。该团体客岁公布成心于广州市聚龙湾片区成长贸易项目，其在深圳也将落地太古贸易项目；新鸿基地产也暗示，大湾区正缓慢成长，广州举世贸易广场将与团体在香港的高铁西九龙总站成长项目发挥协同效应，进一步强大团体在大湾区内的营业；恒基兆业则暗示，“星寰国际贸易中心”位处大湾区焦点位置，全部项目美满建成，该团体将充实把握该项计谋计划所带来的机遇。未来，该团体将聚焦在一线及重点二线城市的室第及综分解长项目，以及大湾区计谋计划带来的新开辟机遇…… 别的，从近几年恒隆、新天下、太古等相继于武汉、南京、西安等城市落子项目来看，港资贸易地产的贸易项目也起头逐步向省会城市及强二线城市下沉。 ※ 注：企业信息源自企业方、公然信息及第三方渠道信息
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