商业地产项目运营管理全流程详解

工作节点

工作主题

具体工作内容

调研

宏观经济调研：

1国家宏观政策及律例；

2宏观金融情势；

3国家宏观严重事务；

4城市（地区）政策、律例；

5地区面积、生齿；

6地区生齿质量调研（生齿结构和密度）；

7地区国内生产总值；

8 辐射地区面积、生齿；

9 城市（地区）特征；

10 支柱产业状态；

11 城市进程化水平；

12 城市GDP、人均GDP；

13 城市道积、生齿；

14 城市（地区）经济成长现状及未来经济成长计划；

15 城市（地区）门路及交通计划；

16 城市（地区）贸易网点散布及成长计划；

17 人都可安排支出；

18 社会零售总额；

19 城乡居民储备存款额；

20 恩格尔系数；

21 百户汽车具有量；

22 行业成长及特征。

房地产行业

综合调研：

1 地区室第散布状态及价格；

2 地区室第供需关系；

3 城市房地产成长现状；

4 底商现状及价格；

5 写字楼现状及价格；

6 酒店现状及价格；

7 其他类房地产现状及价格。

商圈综合调研：

1 商圈界定；

2 地区贸易散布详图；

3 子母商圈关系；

4 主铺商圈关系；

5 辐射商圈状态；

6 商圈贸易散布状态；

7 商圈人流、车流及停车状态；

8 商圈合作对手关系；

9 商圈自然与社会条件；

10 商圈周边情况和公扶植施；

11 商圈未来贸易供给量及成长计划；

12 商圈贸易网点散布；

13 商圈贸易范围数目；

14 商圈大型主力店现状；

15 商圈物流现状；

16 各贸易物业位置、范围、业态散布、业态比例、租售价格、经营形式、经营现状、硬件设备、配套设备、未来成长综合调研。

典型性贸易调研：

典型性贸易个案位置、修建特点、单层修建面积、总修建面积、单层利用面积、总利用面积、楼层数、商铺规格、业态散布、租金、转租金、让渡费、交租方式、利用权售价、产权售价、办奇迹态情况、物业及治理用度、硬件设备、经营现状、人流量、品牌汇总、成长过程及未来成长计划。

合作对手调研：

合作对手开辟布景、特征、位置、单层修建面积总修建面积、单层利用面积、总利用面积、楼层数、商铺规格、业态散布、租金、转租金、让渡费、交租方式、利用权售价、产权售价、办奇迹态情况、物业及治理用度、硬件设备、经营现状、操纵形式、合作对手前言利用、推行形式、频次、促销方式。

定性调研：

l经营户问卷：经营者户籍、经营地址、经营面积、经营产物、经营年限、经营现状、对本案入场意向、入场方式、面积承受、租售价格承受、意向楼层、硬件关注度、受众前言、对本案的看法倡议、联系方式等；

l投资者问卷：投资者来历、现有投资方式、对本案投资意向、投资关注度、投资金额、首付款承受金额、自营还是包租、回报率、投资意向楼层和面积、信息获得渠道、职业组成等；

l消耗者问卷：消耗者来历、出行方式、消耗频次、地区消耗者消耗习惯、消耗金额、常去购物场所及缘由、对本案看法倡议、信息获得渠道、年龄组成、家庭月支出状态、职业组成等。

前言综合调研：

1 当地户外广告范例、具体位置、建造价格、刊行价格、受众群体；

2 当地纸媒类广告刊行价格、刊行频次、受众群体、刊行量、覆盖面；

3 当地电媒类广告刊行价格、刊行频次、受众群体刊行量、覆盖面；

4 当田支流收集广告、点击量、受众群体、收集广密告布价格；

5 当地广告公司综合领会、各类印刷品建造价风格研。

分析

项目登时及经济技术目标分析：

1 项目经济技术目标分析；

2 门路种别及交通状态分析；

3 项目地块自然及社会条件分析；

4 项目周边情况及公共扶植施分析；

5 项目周边经济条件分析。

定量分析：

1 有用量鉴别；

2 各个总量汇总（总修建面积、总利用面积、铺位规格、各业态）；

3 价格波动（产权售价、利用权售价、租金价格、让渡费价格）；

4 各业态有用支持换算。

定性分析：

1定性汇总；

2比例分析；

3特征分析。

典型性贸易分析：

典型性贸易特征分析、硬件好坏分析、营销形式分析、业态功用分区分析、与本案的关系分析、未来成长分析、租售价格分析、治理形式及现状分析、楼层散布分析、铺位规格分析。

合作对手分析：

合作对手合作特征分析、差别化分析、合作上风及机遇分析、推行方式分析、推行渠道分析、推行频次分析。

项目SWOT分析：

项目今朝成长所存在上风、优势、机遇、威胁；

项目十三参数分析：

机会性、进程性、地段性、范围性、结构性、硬件性、稳定性、人气、资本性、合作与傔容性、商圈、生齿、人性。

定位

项目市场定位：

1 项目形象定位；

2 项目理念定位。

产物定位：

1 业态散布及配比定位；

2 功用分区定位；

3 价格定位（租凭价格、销售价格、利用权价格及押金）；

4 各业态铺位规格；

5 配套定位。

修建定位：

柱网、动线、装备、层高、结构、装修要求、外立面定位。

客群定位：

1 方针采办者定位；

2 方针经营者定位；

3 方针消耗者定位；

4 主力店（大客户）定位；

5 办奇迹态定位。

修建概念设想

整体计划设想：

1 整体计划计划简介；

2 总平面图；

3 修建结构图；

4 剖面图；

5 鸟橄图

6 整体交通构造图；

概念结果设想：

1 外立面结果设想；（夜景和日景）；

2 中庭结果设想；

3 内部装修结果设想；

4 各业态及配套室内概念设想；

5 景观设想。

修建面积设想：

1 各楼层内部平面朋分设想；

2 功用分区设想。

动线设想：

内部和内部交通构造设想（人流和车活动线）。

财政分析

1项目投入本钱预算及资金分派；

2项目回款形式（租售比）；

3项目回款进度；

4项目静态、静态总支出预算；

5盈亏平衡分析；

6敏感性分析；

7投资回报率预算；

8财政风险评价及躲避。

营销计划

营销现状剖析

1 营销情况分析；

2 合作对手分析；

营销理念

1 营销原则；

2 营销形式；（营销方式、租售比倡议）

营销战略放置

1 营销产物包装；

2 营销工具；

3 营销渠道；

4 价格战略；

5 促销战略。

营销构造放置

1 营销团队搭建；

2 职员治理制度及培训；

3 营销道具倡议。

营销节点把控：

1 放盘战略；

2 回款进度；

3 销控放置；

4 营销用度预算。

推行计划

推行现状剖析

1 项目推行情况分析；

2 项目方针受众分析；

3 项目卖点分析；

4 前言渠道分析；

5 前言现状分析；

6 合作对手推行分析。

推行前言组合倡议

项目各节点推行前言组合计划肯定。

投放战略倡议：

项目各节点（准备期、蓄水期、强销期、持销期、扫尾期、养市期）各前言投放频次、表示形式、版面肯定。

推行用度预算

推行用度投放计划及总用度预算。

前期运营治理倡议：

1运营治理理念；

2运营治理形式；

3运营团队倡议；

4治理构造放置。

风险评价:

项目风险及躲避办法

效益评价

项目社会效益及经济效益评价。

工作节点

工作主题

具体工作内容

准备期

营销道具：

实施计划预备：

营销计划及推行计划肯定、理念包装、产物包装、销控包装。

工程预备：

工程进度表、工程答客问、沙盘（俯瞰沙盘、剖面修建模子）；平面结构图、修建概念结果图（俯瞰、日景夜景图、立面、公共内装、卖点地区结果等）。

营销文本预备：

项目认购书（或排号协议书）、营销治理制度、招商销售流程、商户来电来访挂号表、客户天资考核表、价格表、销控表、答客问、行销手册、经营治理公约、铺位卡、产物目录表、租凭条约、销售条约、拜托条约、商户装修守则、按揭银行及按揭存款流程、客户须知、认购财政一览表、收集发帖一览表、收集挂号表、邮箱记录表、收集工作记录表等。

营销构造预备：

营销岗位编制、营销职员治理制定肯定、营销职员招聘、培训、营销职员考核、演练、项目调和人肯定、现场报表治理、背景销售统计、报表治理、查询治理、条约治理、当地及异地系统放置构造。

推行道具：

VI和VI的延展：

LOGO\SLOGAN\明辨、胸卡、胸牌、工作服、信封、信纸、档案袋、手提袋、约请函、纸杯、签字笔、光盘、吉祥物、太阳伞等。

售楼处：

道旗、吊旗、条幅、展板、VCD、接待台、布景板、口号、腰带。

户外：

围挡、售楼处顶部、路牌、灯箱、候车亭、道旗、车身、易拉宝、墙体、大型电子屏、其他活动媒体（车、船、飞翔体等）。

纸媒：

DM、楼书、报纸、客通、杂志、户型单页。

电媒：

电视、电台、短信、收集。

活动：

联谊、开盘、巡展、报答会、钻研会、论坛等。

蓄水期

推行：

形象亮相：

形象亮相饱和式广告推行（报广、电视、短信、收集、软广）。

形象亮相活动（如消息公布会）。

直效：

DM等直效前言。

现场：

展板等道具的更换。

其他前言

报媒等

营销：

大客户落位：

大客户谈判及铺位肯定（主力店、品牌店）。

主力配套贸易引进：

主力配套贸易的 谈判及引进。

客户蓄水挂号：

来电客户挂号、来访客户挂号、陌拜客户挂号、网上客户挂号、异地客户回访。

回访考核数据库：

来电客户回访考核、来访客户回访考核、陌拜客户回访考核、网上客户回访考核、异地客户回访考核、逐日每周月数椐处置。

产物技术调剂。

预热期

营销：

1预热方式组合应用：拍卖、排号、特价、入围、内部认购、认筹解码。

2借重与造势。

3热度测定。

4模拟排位。

推行：

1开盘晚会；

2开盘奉告：首要利用报广、短信、收集、户外、电视等快速前言。

强销期

推行：

1现场氛围营建；现场物料气球、红纸、声响、迪曲、展板、条幅、鞭炮等；

2现场职员构造

3现场录像；

4快速前言 普遍传布奉告：报刊、电视、收集、户外。

营销：

1放量；

2销控；

3战略；

4定铺流程及常用文本；

5销控队伍构造。

持销期

推行：

1客通建造

2客户报答会

3集会沙龙

4异地巡展

5户外前言更换

6纸媒内容更换及二次传布

7回访

8直效前言

9 传布（品牌入驻明细表、工程证据及现场证据传布）

10活动传布（节庆日促销活动

11DM和海报。

营销：

1销控核对

2)促销

3)价风格剂

4)产物属性分析、客户属性分析（经营户和投资户

5)营业职员构造放置

6)客户建档

7)客户积分

扫尾期

邻近开业

二次强销：

1扫尾铺位的优惠战略肯定；

2针对扫尾铺位的重点推行；

3铺位调剂。

开业后

集合扫尾：

1以商招位；

2铺位革新及优惠；

3过户让渡；

推行：

1盘点营销

2奖项营销

3入场庆典

4证据传布

5戴德活动

6扫尾诉求的户外前言的更换

7客通。

营销构造职员放置

工作节点

工作主题

具体工作内容

开业准备

开业奉告：

开业日期奉告

消耗者形象奉告：

1 电媒系列设想：电视、广播、短信、交通台、收集。

2 纸媒系列设想：DM单、海报、客通、报刊、软文、杂志。

3 户外系列设想：灯箱、路牌、户外大广告牌、车身、墙体、活动听体或车体。

运营系统构建：

1 组建招商部、市场部、企划部、财政部、人事部、客服部、采购部、工程维修部、保安部、保洁部；

2 整章建制（制定各部分的岗位职责、工作流程和规章制度、绩效考核制度）；《XX部工作手册》

3 制定《员工手册》

4 针对各部分停止招聘和培训。

入场签约建档及交费：

1 入场流程表、交款单、商户档案表等作业文本预备；

2 签约流程及交款流程培训；

3 签定入场文本（条约、经营治理公约）；交纳余款。

交房验收：

一装考核、满负荷运转、消防联动、四方验收。

二装进场

1 提交装修申请表

2 签定装修协议、消防协议、支付商户装修手册及装修治理规定

3 二装考核

4 二装验收

5 进场布货及布货考核

6 品牌挂号

7 商户绩效治理系统制定

卖场包装

1 导视系列设想

2 一级导视：总办事台、总平面导视。

3 二级导视：外场指引标志、各层平面导视、各层办事台导视、各层通道导视、电梯导视、各层洗手间导视、功用分区导视。

4 三级导视：铺位导视。

5 庆典包装：彩虹门、条幅、气球、布幔、彩旗、花被绿植。

6 贸易氛围包装：总办事台及各层办事台背板设想、中庭包装、公共空间包装、留白墙面包装、柱子包装、空铺位遮挡、吊旗、腰带、地贴及其量化、其他贸易空间；外场外力面包装、路牌、水牌、道旗、广告柱。

7 卖场物料准备：海报、POP、小票、会员卡、刮刮卡、购物袋、购物卷、代金劵、抽奖劵、吉祥物(气球、毛绒玩具、钥匙挂链、T-shirt、小工艺品)等。

会员系统建制：

会员挂号流程、会员卡、会员小贴士、会员手册设想建造、会员牌匾。

促销：

促销主题、周期、构造放置、物料准备、道具、促销形式（刮刮乐抽奖、礼物赠予、满额送）。

庆典表演：

演艺公司、庆典嘉宾肯定。

开业期

l保洁拓荒

l开业模拟

l现场彩排（现场治理、职员磨合、系统演练、各部分调和、保安系统模拟、消防系统模拟）；

l应急计划肯定。

养市期

运营治理：

商户品格调剂（营业额治理法、品牌治理制度、进收支治理制度）：二次招商、引进商户、铺位革新、二次收租、签约、职员培训、工作调和会、数字化商户绩效治理系统的汇总处置、突发事务处置、应急预案、平安预案。

物业治理：

保安治理、消防治理、清洁治理、装修治理、维修治理、档案治理、装备治理。

推行方面：

1）依照节点的卖场包装更换。

2）形象传布：电媒、客通、DM单。

3）促销活动（按季节的促销活动、节庆日促销、店庆促销、公益活动促销、主题促销、文娱促销）。