高效运营物业项目：如何锚定项目运营指标

项目司理接手一个新项目标第一件工作，就是熟悉项目情况、明白项目运营目标、制定项目治理计划。可是现实的状态是很多项目司理仓促忙忙上马，稀里糊涂干活。首要表示在

• 按照以往经历干活：之前自入行都是这么做的，所以凭着感受和经历去做工作。
• 循着前任的痕迹干活：前任已经留下了脚印，尽管踩着脚印往前走，至于脚印深浅对错都无所谓。
• 依照带领和甲方的指示干活：归正带领和甲方说了算，他们要我怎样干我就怎样干。

固然，还有最初一种，就是毫无想法，脚踩西瓜皮滑到那里算那里。

试想，这类毫无眉目、章法庞杂的治理一定形成缝隙百出、赞扬不竭，甚至会形成严重的变乱损失。所以在熟悉项目情况的根本上（从广义讲，领会项目运营目标也是熟悉项目情况的一项内容），必必要很是清楚地梳理项目标运营目标，并谨慎地分化治理办法。

运营目标梳理

本文供给的运营目标梳理思绪是从运营目标（即治理实现的结果）来反导出运营目标的输入源。

运营一个项目，终极固然是希望实现以下目标：

• 合适法令律例的要求，避免各类胶葛和变乱。
• 满足合约要求，告竣条约充实实行托付。
• 遵照内部规章和目标，实现项目团队和小我效益。

至此，也就对一个新项目标运营目标输入来历比力清楚了，即法令律例（包括行业共鸣操纵）、物业办事条约（包括招投标文件等具有法令效应的文本）、公司运营目标分化文件等。

因法令律例及行规等较为广泛，融合在平常运营的各个方面，所以此处不作重点论述，仅对别的两个来历作重点说明。

按照项目市场获得路子分歧，对双方停止约定的文件有能够只是物业办事条约（如间接拜托的项目），也有能够是物业办事条约及相关的招投标文件（如经过招投标法式获得的项目），我们临时统称上述文件为双方合约文件。非论是单一业主还是多业主[i]，合约文件规定了双方的权利义务及办事内容、标准等，也是业主评判物业办事企业履约情况并付出物业办事相关用度的间接根据。若想完全收取相关用度，甚至逾额获得用度（有些合约文件中会约定考核内容，并具有正向考核条目），就必须很是熟悉合约文件的内容及用度兑现法则，切勿到最初被扣除一大笔用度后还是云里雾里，不知为何。这也是为什么在各类场所屡次夸大项目司理一定要很是熟悉项目标合约文件的缘由。

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合约文件毗连了业主和物业办事企业之间的关系，即拜托方和受托方之间的履约关系，但未关联物业办事企业和项目（包括项目司理及项目团队）之间的关系。项目司理及项目团队最为关心的是，经过辛辛劳苦的支出，到最初能有几多报酬进进口袋。由此，物业办事企业和项目之间常常之内部文件的形式停止绩效关联，其中最为常见的就是经营治理方针义务状（后称方针义务状）。以项目司理为代表的项目团队，经过签订方针义务状的形式承接项目标经营治理使命；企业经过方针义务状中各项目标的告竣情况兑现给项目司理及项目团队各项薪资绩效标准。常见的方针义务状会包括经营目标、治理目标及其他内容（如授权水平、一票否决情况等）。

由此，我们就较为清楚，项目运营目标首要提取自法令律例（包括行业共鸣操纵）、合约文件、公司运营目标文件等三个方面，且首要分化自后两者。

[i]文章基于产权角度描写，如为租赁形式的，可参考此处。

下一节预告：若何分化运营目标