蒋飞：2023年房地产市场展望——宏观经济专题报告

私域直播市场 2022-11-20 13:03 1057人围观

焦点概念‍

2022年，是中国房地产极不服凡的一年。今年以来，房地产的题目一向震动着投资者和老百姓的神经，从客岁下半年不竭出台的房地产收缩政策实施起头，并遭到疫情影响、“三道红线”限制、宏观杠杆率的压制以及房地产行业大周期见顶等一系列身分叠加下，2022年的房地产承受了自98年房改以来最大的应战。

展望2023年，面临房地产后周期以及房价延续下跌趋向，我们以为政策首要集合在支持房地产平稳成长上，在“房住不炒”的主基调下，加大对优良开辟商的活动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，答应居民杠杆率阶段性公道上升，力图房地产市场甚至全国经济的平稳成长。

我们以为，2023年的房地产市场或显现以下特点：

第一、地盘市场结构加倍优化：在商品房销售市场或慢慢回暖的布景下，地盘市场特别是开辟商购买地盘面积增速或将有所上升，以国企或城投公司为主的购田主力趋向不会发生改变，但开辟商购买地盘面积会逐步上升，地盘流拍率会明显下降。

第二、商品房销售增速或将更大改良：政策上首先是继续实施降息政策，其次是因城施策放松限制，接着是政府增强市场信心，最初，我们估计2022年四时度商品房销售仍在低位，而2023年商品房销售面堆集计同比从5月或起头上升，全年累计同比增速或为-10%左右，别的估计2023的整体房价或继续下跌5%。

第三、房地产投资有望慢慢上升；房地产融资在政策鞭策下明显改良；房地产行业的集合度有望提升；别的，全部房地产市场的消耗形式将会继续鼎新转型，“租购并举”这类形式将会持久存在于我国的房地产舞台。

2022年，是中国房地产极不服凡的一年。今年以来，房地产的题目一向震动着投资者和老百姓的神经，从客岁下半年不竭出台的房地产收缩政策实施起头，并遭到疫情影响、“三道红线”限制、宏观杠杆率的压制以及房地产行业大周期见顶等一系列身分叠加下，2022年的房地产承受了自98年房改以来最大的应战。那末2023年的房地产又将若何，若何看待2023年的政策基调、地盘市场、商品房销售、房地产投资、融资，制度鼎新等一系列题目，下面我们来逐一解读。

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政策基调：加大支持、力图市场平稳

2020年以来房地产泡沫化金融化势头获得底子改变。2020年8月，银保监会主席郭树清在《求是》刊文《果断不移打好提防化解金融风险攻坚战》指出：房地产泡沫是威胁金融平安的最大“灰犀牛”。同月，住建部、银保监会制定了“三条红线”政策，明白提出重点房地产企业资金监测和融资治理法则：即房企剔除预收款后的资产欠债率不得大于70%，房企的净欠债率不得大于100%，房企的现金短债比大于1。依照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息欠债范围不能高于现有水平，“橙档”企业有息欠债年增速不得跨越5%，“黄档”企业不得跨越10%，“绿档”企业不得跨越15%。这预示着新一轮房地产调控政策开启。

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进入2021年，房地产调控政策继续收严。2021年年头，监管层对贸易银行信贷占比作出规定，即“房地产存款集合度治理”。该规定明白银行业金融机构的房地产存款余额占等到小我住房存款余额占比应满足群众银行、银保监会肯定的治理要求，不得高于肯定的响应上限。2月，自然资本部公布室第用地分类调控文件，指出22个重点城市室第用地需实施“两集合”同步公然出让，一是集合公布出让通告且2021年公布的室第用地出让通告不能跨越3次；二是集合构造出让。学区房也迎来针对性调控，4月，中心政治局会议提出“避免以学区房等名义炒作房价”，随后北京、上海、深圳等城市调剂入学政策，加大对于炒作学区房价格的冲击力度，为学区房“降温”。2021年下半年，各地又连续增强预售款监管，避免开辟商挪用资金致使出现“烂尾楼”，进一步收紧了开辟商的现金流。

出台严厉的调控政策后，2021年下半年起头房地产开辟商连续出现较大幅度的销售下滑和活动性收紧。恒大地产是最早出现销售下滑并碰到活动性危机的开辟商，随后危机舒展到佳兆业、阳光城、龙光地产，今朝已经通告出现违约风险的著名房企还包括奥园、中粮、中南扶植、俊发、景瑞控股、正荣、荣盛成长、世茂、富力、融创、旭辉、绿地、融信中国等。2022年上半年，歇工停贷现象集合出现，进一步致使开辟商的销售端和融资端收紧。

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在历史上最严酷的房地产调控政策下，商品房市场发生改变。首先，房地产市场热度已经大幅下降。1-10月，全国商品房销售面堆集计同比仍在快速下滑，10月份，70大中城市新建商品房价格指数同比为-2.4%，从4月进入负值（-0.1%）以来不竭下降（现实近几年该目标就没有出现过负值，只要今年才出现），且三线城市同比更是下滑至-3.8%，房价明显下滑。

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其次，居民的购房预期也大幅下降。10月份新增居民中持久存款仅332亿元，同比-92%，从客岁12月进入负值以来也一向处于两位数的下滑趋向，而且今年的2月和4月新增居民中持久存款更是降为负值（-459亿元和-313亿元）。

最初就是土拍市场热度也明显下降。政府自动下降对地盘支出的依靠，今年以来政府性基金支出和卖地支出同比增速处于两位数的下滑趋向，虽然9月以来有所回暖，但从全国第三轮土拍来看，土拍底价成交、低溢价成为支流，地盘市场信心照旧不敷。

正现在年三月银保监会主席郭树清所言，“房地产泡沫化金融化势头获得底子改变。我们不希望调剂太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。” 今朝，房地产占GDP的比重较大，快速下跌会对经济形成较大压力。2021年GDP房地产增速降至-2.9%，今年第三季度降至-4.2%，显现逐季扩大的趋向。同时房价的快速下跌会致使居民和企业的资产欠债表受损，居民消耗预期下降和企业投资信心不敷会致使整体经济需求不振。

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2022年，房地产调控政策起头逐步放松。在货币政策上，今年1月、5月、8月央行别离下调5年期LPR利率5BP、15BP（下限下调20BP）和15BP，9月份又答应部分城市取消首套房贷利率下限。在限购政策上，今年以来连续有城市铺开限购限贷政策，比方3月1日，郑州市公布房地产新规19条，主如果下降首付和放松限购。5月17日，杭州市公布非本市户籍家庭在购房之日前1年起已在本市限购范围内持续交纳城镇社保或小我所得税满12个月即有资历采办二手住房；5月23日，武汉市公布二孩三孩家庭可采办第三套住房；8月9日，北京市公布采办“全龄友爱室第”试点项目的老年家庭，不但可以享用按揭存款，而且首套房首付比例为35%，二套房首付比例为60%，同时，后代亦可作为配合告贷人申请存款；这一系列限购限贷政策的铺开表现了房地产调控政策逐步放松的趋向。11月8日，买卖商协会发文推出支出民企融资第二支箭，11月13日中国群众银行和银保监会结合公布《关于做好当前金融支持房地产市场平妥当康成长工作的告诉》（金融16条），在更大范围内对房地产行业供给支持。

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展望2023年，面临房地产后周期以及房价延续下跌趋向，我们以为政策首要集合在支持房地产平稳成长上，在“房住不炒”的主基调下，加大对优良开辟商的活动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，答应居民杠杆率阶段性公道上升，力图房地产市场甚至全国经济的平稳成长。

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地盘市场：结构加倍优化

2022年地盘成交面积增速延续上升，但开辟商购买地盘面积增速延续回落，铰剪差显现购田主力发生变化。地盘供给过度收缩的风险虽然有所开释，但真正流入商品房市场的地盘数目仍显不敷，地方政府的财政压力仍未减缓。

数据显现，全国成交地盘占空中积同比从1月的-25.07%上升到10月的26.87%；全河山地成交总价由1月的-56.77%上升到5.47%，成交地盘楼面均价的12月均值由1月的1709.33元/平方米下降至10月的1380.75元/平方米，溢价率由1月的3.18%下降至10月的2.4%。整体表示出量增价减，增速回暖的场面。

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不外房地产开辟商介上天盘市场情况并未像数据表示得这么悲观。随着更多开辟商出现违约风险以及商品房成交延续委靡，开辟商在地盘市场上整体仍在收缩。今年地盘购买面堆集计增速从年头的-42.3%下降至前10月份的-53%，地盘成交价款累计增速也从年头的-26.7%下降至前10月份的-46.9%。对照2021年全年17756亿，按今朝的态势，全年的地盘成交价款也能够只是客岁的一半左右。

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从三次土拍来看，按照中指研讨院公布的数据，停止10月27日，22城中已有19城公布了三批次地盘通告，今年三批次推地时候较客岁提早，但在市场下行、企业拿地志愿下降的情况下，地盘推出范围普遍缩量，22城全年供地计划完成率不敷五成。成交表示整体趋冷，除了一些热门城市连结热度外，底价成交成为土拍市场主旋律。客岁下半年以来，地方国资托底现象表示突出，2022年以来，民企拿地志愿进一步削弱，央国企、地方国资成为拿田主力，按照中指研讨院全河山拍数据，2022年首批次央国企和地方国资拿地金额占比达72%，二批次达83%，三批次仍在八成以上。但值得留意的是，首批次、二批次央国企拿地金额占比均在四成以上，二批次甚至接近五成，而三批次央国企拿地占比却降至三成，央国企拿地也渐显乏力，地方国资拿地比重提升至53%，如福州、无锡2022年以来地方国资拿地金额占比均在五成以上，三批次在九成左右。可以说，三批次民企拿地志愿进一步下降，同时央国企拿地力度也出现削弱态势。

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别的，10月14日，财政部印发《关于增强“三公”经费治理严控一般性支出的告诉》指出，严禁经过举债储备地盘，不得经过国企购地等方式虚增地盘出让支出，不得巧扬项目虚增财政支出，填补财政支出缺口。是以国企城投拿地或将一定水平遭到限制，这对前期甚至明年的土拍会形成一定影响。

随着地盘成交价款的不竭削减，地方政府的卖地支出大幅下降。今年前9月地方政府国有地盘利用权出让支出累计增速为-28.3%，虽然高于开辟商地盘成交价款增速的-46.2%，但地盘利用权所放置的响应支出增速连结在-15%的相对高位上，收支差额大幅扩大。在这个布景下，全国政府性基金支出和支出增速出现了较大的喇叭口，前玄月份支出累计增速下降至-24.8%，而支出累计增速连结在12.5%的正增加上，政府财政压力可见一斑。

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虽然2022年的土拍市场有喜有忧，但我们估计2023年的土拍市场能够有更多值得期待的地方，明年的地盘市场或会遭到较大的政策支持。在商品房销售市场或慢慢回暖的布景下，地盘市场特别是开辟商购买地盘面积增速或将有所上升，以国企或城投公司为主的购田主力趋向不会发生改变，但开辟商购买地盘面积会逐步上升，地盘流拍率会明显下降。

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商品房市场：估计明年销售增速或将更大改良

3.1 商品房市场长周期拐点已现，后周期开启

我们从客岁起头就在报告中频频提到，当前中国房地产市场长周期已经度过快速成长阶段，进入到后周期。在这个周期阶段，房价下行压力逐步增大，购房预期逐步削弱，房价支出比和房价租金比将向公道水平回归，当前这些预判都在慢慢实现。

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回首今年的商品房销售，各项目标照旧不济。从全国数据来看，商品房销售面堆集计同比仍处于两位数的负增加，1-10月份商品房销售面积同比为-22.3%，较1-2月份的-9.6%大幅下降。虽然单月来看比来几个月同比增速有所上升，如央行行长易纲在香港金融治理局“国际金融魁首投资峰会”上的访谈讲话：“近期，房地产销售和存款投放已有边沿改良”，可是整体销售压力仍然较大。

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受疫情冲击的影响，今年城镇居民可安排支出增速再次回落。三季度城镇居民人都可安排支出累计同比下降至4.3%。央行公布的城镇储户问卷观察中的未来支出信心指数今年年中的时辰回落到45.7%，是自公布该数据以来的最低值。未来在老龄化的布景下假如支出增速延续回落会致使商品房市场进入下行周期，2023年我们将在这类布景下分析房地产的销售、投资和行业成长趋向。

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3.2 城镇化还未完成，催生新市民住房需求

经过几十年的成长，中国城镇化进程已经获得了较好成就，停止到2021年末，城镇化率已经到达了65%，但与美日韩以及欧洲等发财国家相比仍有上升空间。《“十四五”新型城镇化实施计划》提出未来城镇化率将稳步进步，催生新市民住房需求。

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该计划指出，到2025年全国常住生齿城镇化率将稳步进步，户籍生齿城镇化率明显进步，户籍生齿城镇化率与常住生齿城镇化率差异有望明显缩小。停止2020年末，全国常住生齿城镇化率为63.89%，户籍生齿城镇化率为45.4%，城镇化率稳步进步及放宽落户限制所带来的城市新增生齿，有望成为增量采办力，为楼市稳定供给支持。

按照1987年-2021年间城镇化率同比和室第商品房销售面积同比之间的关系，我们可以看出商品房销售面积增速根基上是围绕城镇化率变化的速度来波动，城镇化率同比增速均匀值是16.11%，室第商品房销售面积增速均匀值是14.65%。这反应出城镇化是鞭策商品房销售增加的首要身分之一。随着老龄化的增加，新一批农村入城生齿将不竭削减，城镇化的主力是已经进入城市的“新市民”。

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所谓“新市民”，是指因本人创业失业、后代上学、投靠后代等缘由来到城镇常住，未获适当地户籍或获适当地户籍不满3年的各类群体，包括但不限于进城务工职员、新失业大中专结业生等。今朝全国“新市民”约有三亿人，每一个百分点城镇化率对应1000万生齿，理想状态下，假如“新市民”均转为户籍生齿，大略估量相当于城镇化率进步30个百分点。

3.3 商品房销售政策从抑制向支持公道需求改变

在商品房市场存在较大收缩压力，同时城镇化新市民住房需求还在增加的布景下，2023年商品房调控政策大要率会从抑制改变成支持公道需求，保护商品房市场的持久健康成长态势。具体从政策上来看，可以分为以下几个：

首先是继续实施降息政策。在房地产投资和销售都不济时，降息是鞭策房地产筑底上升的有用手段。我们在年头的报告《20220124估计今年或降息水平较大》中就猜测今年能够降息50BP以上，在5月15日，央行就对首套住房贸易性小我住房存款利率下限下调20个基点，并在5月20日对5年期以上LPR下调15个基点；接着我们又在报告《或又至降息时点——宏观经济专题报告》中预期5年LPR行将下调。这个报密告布于8月9日，一周后，8月15日央行下调MLF利率10个基点，8月22日，下调1年期LPR5个基点，5年期LPR15个基点。停止今朝，5年期LPR已经累计下调35BP，1年期LPR累计下调15BP，再加上20个基点的首套房利率下调，今年以来的降息幅度已合适我们预判。

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我们在《本轮房地产组合政策结果若何？》中测算，今年虽然5年期LPR利率和房贷利率出现了较大幅度的下调，但商品房销售面积增速还在回落，首要缘由是房价出现了下跌，现实利率不降反升，是以才出现这个成果。由此可以看出，不是降息对刺激商品房销售没有感化，而是降息幅度不够，现实利率并未下降。估计2023年5年期LPR利率还有大幅下降空间，同时首套房贷利率下限铺开的城市数目会从当前的23个大幅增加。

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其次是因城施策放松限制。“因城施策”的初次提出是在2016年《政府工作报告》，文中指出要“完善支持居民住房公道消耗的税收、信贷政策，住房刚性需求和改良性需求，因城施策化解房地产库存”，目标是促进房地产市场平妥当康成长。“因城施策”成为了当条件振房地产的重点实施政策。据统计，今年以来，“因城施策”已经在政治局会议和国常会上屡次提到。比方：5月23日国常会提出“因城施策支持刚性和改良性住房需求”后，7月21日召开的国常会提出，要“因城施策促进房地产市场平妥当康成长，保障住房刚性需求，公道支持改良性需求”。7月28日，中心政治局会议夸大：稳定房地产市场因城施策用足用好政策工具箱。

我们统计了一下今年以来部分城市出台的放松政策，大致分为以下几大类：下降首付比例、下调房贷利率、增加存款额度、放松限购限贷以及放宽落户政策。其中9月底的政策中答应合适条件的23个城市取消首套房贷利率下限，从媒体报道来看，其中很多城市房贷利率已经大幅下降。但从30大中城市高频成交数据来看，刺激结果并不明显。是以金融16条继续激励地方部分加大放松力度。固然在总量上也赐与了贸易银行支持，比如耽误存款集合度过渡时候，答应存款延期等。

估计2023年这一政策还会继续相沿，而且会有更多城市出台放松政策，各地房贷利率均将显现不竭下调态势。

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接着是政府增强市场信心。在实施刺激需求的低利率政策和放宽采办门坎的监管政策之外，消耗者和投资者对开辟商特别是民营开辟商信心已经大幅下降，晦气于商品房销售到投资的规复。其中尤其突出的就是今年发生的“保交楼”事务。2022年7月28日，中共中心政治局召开会议，首提“保交楼”事务，将“压实地方政府义务、保交楼、稳民生”重要性拉到国家政治高度，对稳定市场信心，稳定预期供给有益政策保证。房地产存在从房地产企业题目舒展至下流的民生保障范畴的隐患，保交楼不但仅是经济题目，更是民生题目，必须牢牢守住这个底线。

8月19日住房和城乡扶植部、财政部、群众银行等部分流露，将经过政策性银行专项告贷方式支持已售过期难托付室第项目扶植托付。8月31日召开的国务院常务会议也指出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活应用阶段性信贷政策和保交楼专项告贷。国家专项用于“保交楼”的2000亿元全国性纾困基金已经启动，由央行指导国家开辟银行等政策型银行在现有存款额度中放置。据悉，“保交楼”资金严酷限制用于已售、过期、难托付的室第项目扶植托付，实行封锁运转、专款公用；经过专项告贷撬动、银行存款跟进，支持已售、过期、难托付室第项目扶植托付，保护购房人正当权益，保护社会稳定大局。其中最具代表的就是郑州的保交楼，郑州与国开行签定了3000亿元协议，促进全市安置房周全复工，“保交楼”相关资金正在落位，有助于修复市场信心。

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然后就是对民营开辟商融资渠道的支持。10月17日央行副行长潘功胜赴中债信誉促进公司展开专题调研，并召开座谈会，赞美了其对保护民营房企债券融资稳定发挥的重要感化。11月1日买卖商协会、中国房地产业协会结合中债促进公司，召集21家民营房企召开座谈会，明白暗示中债促进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度。11月8日银行间市场买卖商协会公布信息，为落实稳经济一揽子政策办法，对峙“两个绝不摆荡”，支持民营企业健康成长，在群众银行的支持和指导下，买卖商协会继续推动并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，包括美的置业、碧桂园在内的多家房企正在相同发债注册意向。

按照Wind，2022年以来民营房企合计刊行325亿元债权融资工具，净融资143亿元。其中，8月以来，民营房企刊行117.4亿元债权融资工具，同比增加173%。8月以来，中债促进公司共推动十几单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉团体、出色团体等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。据领会，龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉团体、出色团体等企业正推动第二轮增信刊行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极预备中。

最初经过央企收买大概并购部分民企的部分项目资产，提振购房者对新房的信心，也是稳定市场预期的首要手段之一。今年年头有媒体报道部分央企已经动手预备向脱险民营开辟商供给活动性支持，到今朝为止，也有多个收并购项目落地。比方，2022年1月15日，恒大团体将其佛山优良房地产项目标全数股份让渡给央企五矿信任；2022年3月8日起头，华润团体在不到1个月时候里出资收买了禹洲物业、中南办事；还有佳兆业的19个深圳房地产项目、雅居乐位于广州的部分股权，均托付给了央企中海地产；别的，2022年5月16日，华南城公布通告称，特区建发认购事项正式完成，公司向特区扶植成长控股有限公司刊行及配发33.5亿股新股份，用时5个月后，特区建发正式成为华南城单一最大股东。2022年6月，河北国资脱手接盘建业地产近三成股权，并认购公司刊行可换股债券，河南省铁路扶植投资团体成为建业地产第二大股东。

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我们以为除了“保交楼”、民营企业发债的政策支持以及对民营企业资产的吞并购，更多的还是需要政府出头给市场信心供给支持和庇护。虽然市场化、法治化是处理房地产题目甚至一切经济出清题目标持久正确路子，但其在短期内酿成的市场进一步收缩和信誉系统的重新搭建，给稳增加带来很大压力。政府脱手和监管干涉在一定水平上填补了市场的缺失，但也存在负面影响，比如在持久角度侵害了市场化的运转根本。在理论层面和国家计谋层面，对峙市场化方式处理会面临严重政治压力，由于我们同时还需要避免出现系统性风险和保障整体国家平安。

3.4 估计明年销售增速会改良

连系以上定性身分，我们以为明年的商品房销售大要率会回暖。下面再停止定量分析，首先我们拔取“居民存款增速、城镇化率增量、现实房贷利率（即小我住房存款利率-房价同比作为现实利率，我们在专题报告《本轮房地产组合政策结果若何》中提到过该目标，三个诠释变量作为分析工具，先经过相关性分析发现三者都相关，但经过回归后发现”城镇化率增量”该诠释变量P值大于0.05，并不明显，我们把该变量去掉。去掉后，我们只拔取“居民存款增速、现实房贷利率”两个诠释变量停止回归，发现回归结果较好，两变量P值都小于0.01，具有较强明显性，且R2为0.806，拟合结果也较好。是以猜测2023年的商品房销售就需要先对现实房贷利率、居民存款增速别离先辈行猜测。（分析进程的统计图见附录）

3.4.1 现实房贷利率猜测

按照我们在报告《本轮房地产组合政策结果若何》中的界说，现实房贷利率=小我住房存款利率-房价同比，首先我们分析一下明年的房价走势。10月份百城房价同比增速为0.06%，70大中城市新建商品房价格同比增速为-2.4%，全国商品房销售价格（销售额/销售面积）同比增速为-3.9%，整体来说都处于下跌当中。10月份，70大中城市二手房价格同比增速也下降至-3.7%，跨越新房，与全国商品房销售价格增速较为接近。

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中国商品房销售面积和房价之间存在着相互影响的关系，销售面积领先房价大要6个月，现实利率又影响着销售面积。按照今年的现实利率走势和商品房销售面积增速情况，可以预判明年房价大要率还是下降态势，估计为-5%。今朝小我住房存款利率为4.3%，假定明年在LPR利率继续下调以及下限取消的根本上房贷利率降至3%，那末大略预算现实房贷利率就为8%。

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3.4.2 居民存款增速猜测

我们以为影响居民存款增速的身分除了利率之外，还首要来自两部分，一个是对房价的上涨预期，一个是政府部分对信贷的投放治理。今年第三季度央行问卷观察中房价预期上涨比例已经大幅下降至14.8%，远远低于2009年和2014年的最低点。M2货币供给量作为贸易银行的资金供给资本和监管层对信贷的投放领先目标，可以用于猜测居民存款的未来增速。同时如上所述，今年以来商品房销售政策延续放松，明年还会加大支持力度，居民存款增速大要率会出现上升。是以我们经过对M2对居民存款增速的领先性判定明年存款增速的主基调，猜测了明年的存款增速。

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3.4.3 商品房销售面堆集积同比猜测

连系以上，我们拔取2009年3月到2022年10月的观察数据，将被诠释变量“商品房销售面堆集计同比”息争释变量“居民存款增速、现实房贷利率”停止回归，得出2023年商品房销售面堆集计同比的猜测成果。

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最初，经过以上分析，我们估计2022年四时度商品房销售仍在低位，而2023年商品房销售面堆集计同比从5月或起头上升，全年累计同比增速或为-10%左右(较今年9月份的-22%已有大幅改良），别的估计2023的整体房价或也继续下跌5%。

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房地产投资：有望慢慢上升

今年房地产投资累计增速延续下滑，1-2月份累计同比为3.7%，到10月底降至-8.8%。从单月数据来看，房地产投资增速也在延续下滑，8月同比降至-13.81%，与客岁末的水平差不多。商品房销售、房地产资金来历、地盘购买等是房地产开辟投资的相关目标，这些目标都在快速下降，且降幅均较大。地盘购买面堆集计增速到10月份已经降至-53%，都大幅低于当前房地产投资累计增速的水平，预示着房地产投资增速短期内照旧能够有下滑趋向。

蒋飞：2023年房地产市场展望——宏观经济专题报告

在“三稳”方针要求下，“因城施策”、“保交楼”政策延续推动，对民营房企的融资支持也在增加，结果将慢慢显现，房地产投资下行速度有望慢慢趋缓。由于商品房销售面积增速领先房地产投资增速3-9个月。是以按照我们对房地产销售的猜测来推导房地产投资的猜测，我们估计房地产投资累计增速同比在明年一季度或见底，然后慢慢上升，2023年房地产开辟投资额同比-4.8%。

蒋飞：2023年房地产市场展望——宏观经济专题报告

房地产投资增速的上升还需要新开工的增加。衡宇施工面积反应了房地产行业的景气水平，前10月衡宇施工面堆集计同比-5.7%，较前9月的-5.3%继续下降。具体来看，在支持“保交楼”的政策影响下，衡宇完工面积降幅明显收窄，累计同比从7月年内最低的-23.3%延续上升到10月的-18.7%，估计在政府政策鞭策下，完工面积降幅将继续收窄。可是房地产投资下滑致使新开工面堆集计同比下降至9月的-38%，10月仅小幅收窄至-37.8%，后续房地产投资增速的上升需要新开工面积增速的反弹来支持。

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房地产融资：政策鞭策明显改良

2022年的房地产融资确切不悲观，停止到今朝，房地产相关融资增速延续下滑。今年房地产开辟资金来历累计增速从客岁末的4.2%大幅降到10月的-24.7%，大幅下降了29个百分点。其中存款和其他资金增速下滑最快，降幅别离到达14%和38%。这反应出开辟商在融资端和销售端都出现了大幅收缩。

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融资端除了银行存款之外，房地产信誉债市场也出现明显下降。按照中指院数据，2022年1-10月，房企信誉债刊行总额为4003.9亿元，同比下降16.9%，其中民企发债范围占比仅为5%左右。房地产信任融资范围更是大幅缩减。据用益信任统计数据显现，今年8月共刊行670款信任产物，而其中房地产信任仅70款，数目占比仅为10.45%；其刊行范围达121.2亿元，占全部刊行范围的15.7%；与7月刊行范围相比，环比大幅下降了45.5%，同比则下降71%，创30个月以来新低。

房地产融资大幅收缩的首要缘由可以分为几个部分：首先，部分调控政策存在分解错误与分化错误题目。“三道红线”及扩大试点范围、存款集合度治理、压降银行表外营业、推动房产税鼎新、“供地两集合”制度等部分公道政策叠加后，就会出现分解错误题目，增大了房企的综合压力。收紧房地产监管政策后，部分城市预售监管加码，地方政府限购政策升级，出现了一个分拆错误的题目。多种身分叠加使得房地产融资情况逐步严重，一定水平上制约了开辟投资的公道增加。

其次，当前部分房企面临较大经营吃亏风险、活动性欠缺风险和债权违约风险。近年来疫情频频，居民支出与消耗遭到影响，需求与预期转弱，衡宇销售延续下行，房企回款难度增大，经营吃亏风险增加。受头部房企违约事务影响，整体行业融资信誉受损，很多企业的信誉评级或展望评级被下调，融资难度大幅增加，房企活动性难以获得实时补充。如不能实时调剂政策有用化解压力，部分房企债权违约风险极易向其他房企和全部行业舒展，进而激发群体性违约，甚至构成系统性金融风险。

11月11日央行和银保监会结合公布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平妥当康成长工作的告诉》，《告诉》包括十六项具体行动，触及开辟贷、信任存款、并购贷、保交楼、房企纾困、存款展期、修建企业存款、租赁融资、小我房贷和征信等房地产高低流多方面的融资。我们以为未来不管在整体政策层面和现实履行层面，房地产融资城市出现明显改良。

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房地产行业：集合度有望提升

6.1 行业集合度有望提升

房地产是本钱麋集型行业，在成长进程中随着本钱不竭堆集行业集合度不竭提升。2020年房地产调控之前，行业是由高杠杆、高周转的范围成长形式驱动，市场集合度CR10从2010年的10.09%提升到2020年的26.49%。从客岁起头，房地产行业进入后周期，自觉扩大，欠债较高的房企正在被购房者和本钱市场抛弃，在销售回款和内部融资双失血下，很大要率会被淘汰出局。估计房地产市场行业集合度将会进一步上升。

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从全国工商联协会公布的民企500强榜单来看，2020年，房地产行业入围数目是44家，而2021年，这个数字缩减到25家，反应出房地产行业的势头正在慢慢向下。从具体的房企销售角度来看，按照中指研讨院数据监测，2022年1-10月，TOP100房企销售总额60954.6亿元，同比下降43.4%，降幅较上月收窄1.7个百分点。销售额超千亿房企16家，较客岁同期削减16家；超百亿房企100家，较客岁同期削减48家。我们以为，2023年甚至以后的几年，房地产一定会分化更加严重，行业集合度将逐步挨近。

6.2 地区分化趋向加倍明显

受政策调控的影响，2022年房地产销售和价格在地区上已出现分化的趋向，我们估计2023年这类地域分化趋向也将更严重。首先，一二线城市由于受库存低、存量房与生齿数目相对平衡等身分影响，调控难度较小。在国家号令保持房地产市场健康可循环成长的布景下，房价会保持在相对稳定的区间内。

其次，生齿和经济敏捷增加的二三线城市将继续上涨。房价的升沉与经济成长间接挂钩，生齿的增加会带来需求的上升，连系国家维稳房地产市场所出台的一系列政策性身分，这类城市和地域房价下跌空间较小。

最初，生齿流出严重和存量房过剩的其他地域，稳住下跌趋向将成为方针。存量房过剩是生齿流出严重和之前房地产市场的过度开辟致使的。生齿流出和存量房过剩，都是形成房价下跌的间接身分。库存房源由于拿地较早，本钱太低，会致使售价低于新开辟项目标本钱价，新的地块也就不会有人去开辟，这也会加重房价下行趋向去库存。

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房地产调控是一个冗长而复杂的进程，就算是北上广深四大一线城市，也是历经十几年的升沉，才在近几年保持在了稳定的水平。三四线城市由于自己消化才能差，加上履历了几轮房地产普涨的疯狂，才形成了存量房过剩和库存量大的现状。对于今朝价格下降且卖不动的地域，房地产健康稳定成长还需一些光阴。

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房地产市场：鼎新转型构建新形式

中国房地产进入后周期时代后，市场也需要建构新形式。在原无形式和新形式转换进程中，政府需要适当介入，使得曩昔一段期间以来房地产市场堆集的风险可以平稳落地。风险处置事后，政策施力于鞭策房地产转型、构建新形式以处理成长题目。随着房地产进入后周期，新的房地产市场形式将触及到政府调控形式、住房融资形式、住房开辟形式、住房消耗形式和城市政府介入形式等方面。

首先，在政府调控形式方面，今朝政策调控偏向于减缓房地产风险集合爆发的风险，而未来政策施力将趋向于鞭策市场鼎新和转型，由于只要鼎新和转型才能处理房地产市场的持久题目。曩昔一段期间，我国房地产成长集约。在调控之前，房企为了追求利润，不竭推升资产欠债率，延续加速账期接管等等办法致使风险慢慢堆集。从行业利润率来说，2021年房地产业均匀销售利润率进一步下降至9%，没法继续满足借债资金所追求的高收益率，企业偿债才能下降致使融资逐步困难，不竭堆集的风险在近两年起头显现。

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“房住不炒”和“托而不举”还是首要基调，现在政策调控方针在于力图平稳过渡。从宏观角度而言，我国正处于跨越中等支出圈套的关键阶段，需要转换成长动能和经济结构转型，这也意味着不能回到曩昔依靠房地产开辟投资引领经济的老路上。可以看到，不管是因“保交楼”设立纾困基金，还是支持民营房企发债融资，政策调控更多是为了处置房地产行业积聚的风险。今年和明年，经济能够城市道临较大下行压力，在这类情况下，房地产不但不能出现系统性风险，而且还需要对经济起到一定支持感化。

其次，在住房融资形式方面，扩宽融资渠道，摆脱曩昔经过银行存款、刊行企业债券融资的单一形式。11月11日，央行和银保监会公布“金融16条”内容，触及开辟贷、信任存款、并购贷、保交楼、房企纾困、存款展期等诸多方面。2022年8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市，刊行范围总计37.97亿元。首批三地保障性租赁住房REITs项目成功拓宽了保障房融资通道，鞭策保障房的范围化和专业化，有助于房地产行业顺遂转型。

第三，在住房开辟形式，估计政府将自动介入房地产市场扶植，加大政策性住房支持力度。今年以来，央国企、地方国资成为拿田主力，这些地盘将用于经济适用房、廉租房、人材安置房、回迁房等政策性住房扶植。从市场潜伏范围来看，8月17日，住建部住房保障司副司长潘伟暗示“在全部“十四五”时代，全国计划筹集扶植保障性租赁住房870万套间，估计可以帮助2600多万新市民、青年人改良居住条件。” 而上文提到我国今朝约有3亿新市民。所以我国不缺住房需求，缺的是公道的住房制度。是以保障性住房扶植会加速推动。政府与社会本钱合作扶植的保障性住房项目在2019年-2020年见底后上升。我们以为，估计2023年保障性住房项目将会大幅增加。供给形式也将发生改变，之前是以商品房为主，保障房为辅，未来能够是商品房和保障房都成为首要部分。

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第四，在住房消耗形式方面，大力成长完善衡宇租赁市场，推行租购并举。”租购并举“是指对具有购房才能的常住生齿，支持其采办商品住房。对不具有购房才能或没有购房志愿的常住生齿，支持其经过住房租赁市场租房居住。这一提法初次出现是在党的十九大报告，今后租购并举成为跟房住不炒定位同等重要的国家房地产市场的长效机制。二十大报告再次提到：“对峙屋子是用来住的、不是用来炒的定位，加速建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为未来5年住房制度鼎新指明偏向。“租购并举”形式将从十九大时代的摸索阶段迈入二十大时代的成长阶段。

补足租房市场成长短板，租购调战争衡前行是房地产市场成长偏向之一。一向以来，我国房地产成长不承平衡，租赁住房市场相对亏弱，首要表示在可租赁房源供给不敷、租赁占比低、中介系统不标准、市场制度不完善等题目。“租购并举”就是以满足居民多条理的居住需求为动身点，在限制炒房、支持公道自住购房的同时，从供给侧鞭策住房市场长效机制扶植，打破“重售轻租”的市场结构以及“购”热“租”弱的需求结构，消除对住房租赁消耗的制度性轻视；大力培育和成长住房租赁出格是持久租赁市场，庇护租赁好处相关方正当权益，支持专业化、机构化住房租赁企业成长，加速构成供给主体多元、经营办事标准、租赁关系稳定的住房租赁市场系统，为居民营建出可以自在挑选租赁或采办住房的市场情况。我们以为，2023年甚至相当一段长的期间，我国房地产的消耗形式就是租购并举。

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附录

商品房销售计较进程的统计分析图

图1是相关性分析，分析可得居民存款增速、现实房贷利率、城镇化率增量和商品房销售面积增速都具有相关性。

图2是回归分析，分析可得，居民存款增速和现实房贷利率回归后P值小于0.01，具有明显性，，但城镇化率增量回归后P值大于0.05，不具有明显性。

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