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电商高歌猛进,实体商铺真的没活路了吗

更新时间:2022-05-01 阅读:1149

有人戏言,当代人的荒岛求生,可能只需要带一个手机和充电宝。晚上网购下单,一早轮渡货运到手,丝毫不用慌乱。

 

这当然有些夸张。但近年来电商兴起、直播遍地,网购确实来势汹汹,改变了我们的生活习惯。

 

衬托之下,实体商铺就像“小透明”,远没有那么高调。除了少数“网红店”能吸引不少人排队打卡,它们最大的音量不过就是回家路上听到的大喇叭广播:“喜欢您来”。

 

不少置业人士也因此打起了退堂鼓:电商的冲击,究竟有多大?投资店铺——自己当老板或者收租,还香吗?

 

 

电商冲击下,实体商铺还香吗

 

 

“加油,尾款人”“买它买它”……在这些电商的高音声浪下,几乎人人都能真切感觉到,电商确实异军突起了。

 

根据商务部公开数据,从 2014 年至 2021 年,中国已经连续 8 年成为全球规模最大的网络零售市场 [1]。不仅规模大,增长速度也惊人。8 年间,实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比例已经从 9.4% 跃升至 24.5% [2],猛踩油门,势如破竹。

 

网购,在现代人生活中占据了重要一席,多达 79.1% 的网民都已成为网购选手 [1]。

 

 

 

再加上疫情,大家出门、逛街的次数也更少了,实体店铺受到了不少冲击。于是,唱衰声四起,大家不禁发问:实体商铺,真的不香了吗?

 

实际上,虽然电商零售额前期发展一路攀升,但想要撼动实体商铺,还是差了点火候。

 

2021 年,网上零售额占社会零售总额的比例下降了 0.4% [2],并没有如传说中一路高歌猛进。

 

对比之下,根据联商网,近 5 年,除了 2020 年,其余 4 年全国新开业的商业项目都超过了 500 个,而 2021 年,项目数量同比增长了 34% [3]。

 

 

毕竟,电商再发达,谁能拒绝逛街的诱惑呢?尤其是有些消费,线下体验不可取代,无论物流和电商怎么升级,都拥有旺盛的生命力。

 

汇客云数据显示,餐饮美食业是线下客流量的大头,占比将近三成 [4]。

 

果然人是铁饭是钢,下馆子的需求少不了。而且周末外出,约上三两好友聚会,也还是得去线下门店。

 

生活精品、大型零售的线下客流占比紧随其后。消耗品和必需品的购物需求旺盛,除了线下选购时货品看得见摸得着,在形形色色货架间游走的烟火气,也是网购不可比拟的。

 

 

实体商铺,远没达到发展天花板

 

 

所以说,实体商铺并不会被挤出赛道。并且,实体商铺还拥有一片大展拳脚的空间。

 

“全民理财”时代,基金、股票、理财,种种投资产品一直火热,但颠簸的市场常常让理财人绿得措手不及。而在不确定性充斥的时期,房地产往往被视为财富避风港 [5],其中,以商业地产的利润优势最为明显。

 

2017 年,云房数据研究中心统计了 100 座城市房产静态租赁的投资回报率。这是衡量房地产投资的重要指标,简单来说,投资回报率高,相同成本能获得的收益就更大。

 

相比于住宅类 1.5% - 3% 的回报率,投资商铺几乎能多赚一倍。在各等级城市,投资商铺的静态租赁回报率均超过 4%,一线城市的优势最为亮眼。聚焦到地价便宜的城市,这个数字甚至逼近了 8% [6]。

 

 

 

即使 2020 年房地产整体遇冷,但根据中指研究院的持续监测,商铺租金已经随着经济一同稳步复苏;按照去年的表现来估计,租金或将稳步恢复增长,“王者归来”指日可待 [8]。

 

诚然,哪怕商铺过往的表现好,也随时可能步入“涨不动”的瓶颈期。但国内商铺市场的天花板,一时还难以望见。

 

城市人均可支配收入水平和城市人均商业面积呈现正相关 [9],这就表示随着大家钱包越来越鼓,人们逛街购物的需求还会增加。

 

国际购物中心协会的数据显示,2018 年,世界发达国家的人均购物中心面积为 1.2 平方米 [10];而根据赢商大数据的统计,到了 2021 年,中国各大城市距此尚且有一定距离:上海的人均商业面积不足 1 平方米,杭州等城市人均更是仅有 0.8 平方米 [10]。

 

 

 

再加上,在新零售时代,线下门店也不断升级,打造沉浸式购物体验场景,发展所谓的“体验经济”。

 

可以看到,实体商铺逐渐开始贩卖一种生活方式——享受琳琅满目、触手可及的实物,即试、即买、即取、即用,亦或只是下班上学过路时的便捷,这种升级,正是网线搭建的空间无法提供的。

 

种种方面来看,中国的实体商铺产业并未到天花板,长线发展的能力不容小觑。

 

 

商铺投资,抗风险才不危险

 

 

当然,投资要看收益,更要看保险和稳健。如果贸然选了抗风险能力弱的商铺,商家营收不稳,租金不一定交得上来,再可观的收益率都可能变成竹篮打水一场空。

 

“黑天鹅事件”难免,这就要求投资人有一双慧眼。商铺运营不稳健,后期很可能要悬停或转店,若是长时间空窗,又会造成一笔不必要的损失。

 

那么,怎样的商铺最能抗风险呢?

 

乐铺商业研究中心对北京商铺进行了深入调研,发现 200㎡ 以下是店铺市场的主流面积,50㎡ 以下的小规格商铺最具抗风险能力。

 

与之相反,2020 年 2 月至 4 月期间,与去年同期相比,50 - 200㎡ 的中规格店铺转店率上涨了 7% [11]。

 

比起小规模、低成本的灵活经营,中等规格店铺商家既要负担较高房租成本、人员成本,又不一定有充分的资金实力,一遇到突发风险,可能就纷纷缴械转店。

 

 

至于那些有实力租下超大面积店铺的,一般是大品牌的主流门店,不会随便被打垮,但如果选址不当,大品牌不会问津,投资损失更惨重。

 

总得来看,更多商家没有那么财大气粗,难以负荷过高的成本,缩小面积增加利润率才是常态。灵活投资商铺,才更能抵御风险。

 

 

社区商圈、学府旺铺,

才是投资优选

 

 

当然,光能抵御风险还不够,一家商铺还要有较大的盈利潜力,才能吸引商家入驻。

 

乐铺创始人曾表示,大量案例都证明,投资商铺成功与否,选址因素占据了很大一部分 [12]。而一个成功的选址,则意味着该商铺所处的区位有强悍的客流资源。

 

影响商铺客流量的原因有很多,周边住客数、交通区位、大品牌的导流作用等因素共同决定着一个商铺选址的好坏。

 

比如社区商铺就有着得天独厚的客流优势。

 

汇客云对 2021 年相较于 2019 年客流增幅前 100 的商圈选址进行统计分析,结果表明,其中 41% 都是社区型赢家 [13],也就是由社区形成的商圈。

 

社区型商圈的基础消费客群是周边居住人群,消费需求刚性强且频次高,这样的刚需消费意味着其受疫情影响小,恢复也更快。

 

 

除此之外,选在学校附近的商铺也往往能享受到庞大、稳定的客流。

 

所谓“一所学校养活一条街”,学校的学生虽然换了一批又一批,但学府商铺却可以存活很多年,客群有刚性、复购率高。

 

智联·汽车小镇的商铺投资项目便具有这两大亮点。该项目位于广州市番禺区,作为社区商铺、学府旺铺,拥有着天然的客流生命线。

 

投资智联·汽车小镇的社区商铺,不用担心周围有大型商业分流,小区业主对社区商业依赖性强。

 

而且从客群来看,智联·汽车小镇有着紧邻广州大学附中附小、华师大教育幼儿园的社区底商,乃学府旺铺。约 82 万方优学大城,为商铺提供强大的消费支撑,客群和购物习惯都比较刚性,规避了不确定性。

 

 

 

智联·汽车小镇还地处交通枢纽的黄金地段,出门就是南大干线。要知道路通则财通,立体交通、网络畅达八方是商铺选址极具吸引力的优选。

 

不仅拥有客流生命线,汽车小镇客群质量也高。商铺紧邻小区,覆盖超 6200 户品质客群。这些业主大多是精英白领、年轻家庭,消费需求旺盛,客流变现能力强悍。

 

另外,商铺已有肯德基、华润万家等大品牌入驻。要知道,肯德基选址成功率一直是业界的传说。有了知名连锁品牌进驻,带租约销售,收租无忧。

 

这些临街旺铺,拥有 5 米挑高楼层和明火经营条件(部分商铺除外),让餐饮业入驻无忧。不仅如此,商铺还支持多种经营模式,多元业态组合,灵活性强。周边社区的业主也可自由投资,在家门口开店,生活工作两不误。

 

而且,智联·汽车小镇商铺项目风险较低,50 方左右小面积单位,投资门槛低,无论你有什么样的投入和创想,都能灵活落地,运筹帷幄。

 

智联·汽车小镇“卡乐街”学府旺铺即将面世,机遇贵地,不容错过。

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