聚焦房地产销售数据中的结构性变化

共生网络数据 2023-6-7 13:36 1085人围观

积存购房需求的开释鞭策了年后房地产销售的回温，在前期积存的需求开释竣事后，4、5月商品房及二手房销量环比延续走弱，进一步激发市场担忧。我们从分城市环线、住房户型、小区物业费的维度跟踪了房地产销售数据的走势，发现需求结构性分化趋向明显，期待结构性需求苏醒后的再平衡。

▍地方政策延续发力，提振房地产市场。

地方政府延续公布利好政策，据克尔瑞数据， 2023年4月1日至5月23日，地区房地产政策以保需求为主， 19省市公布22个松绑政策，落地相关办法以优化公积金存款额度、首付比例为主。19省市中，安徽、河南两省优化住房公积金部分提取政策，大连、郑州、宁波三个准一线城市优化公积金提取、存款相关政策。重点政策方面，泉州、大连下调首套房公积金存款首付比例至20％，青岛下调首台房商贷首付比例至20％；青岛、南昌、宁德激励尝试房票安置。

▍新房买卖苏醒暂缓，各城市环线结构分化明显。

2023年5月，商品房买卖量同比正增加，周度买卖量震动中短期走弱。按照Wind数据，2023年5月前29日，30个大中城市的商品房成交量同比增加15％，增幅缩窄；比来一周（5.22-5.28），环比下降10％，环比短期震动。高能级城市新房买卖量同比增幅较高，2023年5月前29日，30个大中城市内，一线、二线商品房买卖量同比增加84％、10％，而三线城市商品房买卖量同比下降9％。在房价上，70个大中城市内，2023年4月，一线、二线城市新建商品室第价格指数同比上涨2％、0.2％，而三线城市同比下降1.9％。

▍二手房买卖量同比增幅收窄，环比稍微下降。

从100座样本城市的二手房成交量来看，统计各首要中介平台（含我爱我家、兔博士、华夏地产、21世纪不动产、麦田、贝壳平台，下同）的数据发现，2023年5月前11日，100样本城市二手房成交量同比提升48％，同比增幅收窄；环比视角，近三周（4.21至5.11）周度成交量下降5％；分环线看，低基数缘由，一线城市同比提升68％，同比增幅最高，二三线城市同比提升幅度均高于40％。

▍二手房买卖存结构性差异，优良二手住房买卖量较21年同期增速高于刚需性住房。

大户型、中高级物业费二手房买卖量较21年同期增速较高。统计各中介平台的数据发现，2023年4月，分户型来看，一居二居、三居二手房买卖量较21年4月削减26％、4％，三居以上提升16％；分物业费来看，100个样本城市内，物业费低于1元/平方米、位于1-2.2元/平方米区间的二手房成交量较21年4月削减29％、18％，而物业费位于2.2-3.2、3.2-4.2元/平方米区间的二手房成交量削减幅度低于7％。环比角度，2023年4月，各户型、物业费二手房环比下降幅度接近。

▍全河山地成交同比量跌价升，一线城市地盘成交热度最高。全河山地成交量下降。

按照Wind数据，2023年4月，100个大中城市的供给室第用地计划修建面积同比下降38％，成交室第用地计划修建面积同比下降54％，而楼面均价同比提升28％。分环线看，一线城市地盘市场热度较高，按照Wind数据，2023年4月，100大中城市内，一线城市成交室第类用地，计划修建面积同比增加237％，成交楼面均价同比增加29％，而二、三线城市成交室第类用地，计划修建面积同比均在-50％左右，楼面均价同比-28％、4％。

▍投资倡议：

积存购房需求的开释鞭策了年后房地产销售的回温，在此前积存的需求开释竣事后，30大中城市新房销售和100样本城市二手房销售均环比走弱。而供给侧一线城市和二线城市的地盘成交量，需求侧优良住房和刚需性住房的二手房买卖量、一线城市和二三线城市的商品房签约量均显现明显的数据分化，倡议关注市场的结构性变化。

▍风险身分：

我们基于多其中介平台统计的数据停止研讨，能够存在数据样本不敷、数据误差及数据缺失题目，进而能够影响到相关数据的正确性；地产销售不及预期；地产扶持政策履行进度、结果不及预期。

本文源自券商研报精选