作者： 日期：2022-03-06 人气：250
【腾讯创业编者按】随着房价的攀升，越来越多的年轻人开始接受租房的生活方式，作为新兴业态的长租公寓在租赁市场兴起，成为城市新就业人群的新选择。以 90 后为代表的人群为长租公寓带来了超过万亿的市场。近日，华兴本钱发布了长租公寓深度研究陈诉，从市场空间、盈利模式、发展前景等方面进行了深度的剖析。
一、美日长租公寓市场上三种成熟模式分析
美国和日本的长租公寓市场有三种代表型的上市公司：自持集中型、自持分散型、托管型。前两种出现在美国市场，市值最大的两家公司为AVALONBAY(AVB)和AMERICAN HOMES 4 RENT(AMH);最后一种出现在日本市场，市值最大的是大东建托(DAITO)。其中盈利能力最好的是自持集中式的AVB，税前利润率为29%，其次是托管式的大东建托，纯租赁业务的税前利润率为3.6%。自持分散式的AMH只有1%。
(一)集中VS分散：集中式的赚钱优势明显
如果选择同样自持经营，而且都在美国市场上市的AVB和AMH进行比较，可以看到，在物业运营成本和折旧两项涉及物业自己的成本上，集中式公寓都大幅跑赢分散式。这主要是由于集中式公寓具有集中拿房、集中装修、集中办理和一次性投入市场等特点，，而且大部分集中式公寓为自建或者协商收购，较通过单个物业投标而来的分散式公寓有明显的成本端优势。
(二)自持集中式的赚钱之道
通过对美国长租公寓板块 6 家集中式公寓公司的综合研究可以发现，不变的自持集中式公寓运作模式包罗以下几个特点：
1.本身持有90%以上的物业 ，顺应周期进行物业的获取和出售。
2.物业获取方式以自主开发为主，占 6 成，收购占 4 成，持有资产周期在 4 年以上，开发类资产占总资产比重为9.5%。
3.本钱结构上股权融资与债权融资比例约为1：1，平均资产负债率46.1%。
(三)托管式需要产业链上下游强整合获取规模利润
经过几十年的业务演进和发展，大东建托已经形成了以托管租赁为平台入口贡献不变现金流，以建筑业务为利润中心，金融、护理、能源业务为增值引擎的产业链协同模式。托管租赁业务虽然贡献了55%的业务收入，但利润贡献只有5%。作为利润中心的建筑业务以45%的收入占比贡献了75%的利润。租赁业务越来越成为一个平台和入口业务，起到带动产业链发展和协同盈利的作用，而非单独作为利润中心存在。
(四)盈利模式总结：拥抱本钱&拥抱产业链
从美国和日本两种比较成功的商业模式可以看到，长租公寓领域要成就可持续的盈利模式有两个可行的标的目的：
1. 拥抱本钱做自持，通过物业的增值获益
2.拥抱产业链将租赁业务作为入口，通过产业链业务获取超额利润都是可行的标的目的。
这两种商业模式需要的核心能力有不同。拥抱本钱端需要的核心能力是本钱运作能力和对周期的深度理解能力，拥抱产业链的模式则需要相当的平台办理和协同能力。可以说无论哪种模式要做到成功都是有相当门槛的。
(五)现阶段国内长租公寓的盈利模式
1.前期盈利较低，后期逐渐加大。
以集中式和分散式的盈利为例，集中式公寓在初期投资数额较大，因此回收周期比较长，一般为10- 15 年。除第一年投入较大外，现金流多为正，发展健康。分散式长租公寓持续盈利的关键在于，将办事力量的密度，房间分布的密度，翻新的密度，轮空的密度，基于密度的成本，利润和扩张方式选择等找到一个合适的平衡点。
华平投资执行董事长张其奇认为长租公寓盈利会经历三个阶段：单店阶段轻松盈利;单店扩张阶段由于企业办理、扩张速度等原因导致盈利下降;规模经济阶段，形成真正的竞争力。
综合以上分析，可以知道，进入长租行业不难，但要做大而且持续盈利，以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。我们判断未来在中国的市场中会走一条先拥抱产业链再拥抱资产的发展路径，在这个过程中不排除会出现同时拥有两端优势的企业出现，同时也会催生或者衍变分化出很多专注做单个领域的专业化的公司，例如装修、家政、搬场、金融等等。行业的商业模式演进是个非常值得期待的过程。
二、长租公寓的市场空间
(一)在万亿房产市场中快速成长
1. 存量时代来临，本钱风口向办事与办理端转移
按目前的市场空间估算，整体房地产办事市场空间在5. 3 万亿摆布，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司，A股市场中唯一的地产办事类公司世联行市值只有 160 亿摆布，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。资产办理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。
2. 三大因素助推行业加速
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